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En una comunidad de propietarios desean renovar los ascensores, pero hay vecinos que se niegan

Publicado por diego - 11/12/2011 a las 00:17:22

En mi vivienda hay cuatro ascensores, dos en cada escalera, pero hace cinco años decidimos inhabilitar dos de ellos por el excesivo gasto que suponían. Ahora queremos volver a ponerlos en funcionamiento y renovarlos. El problema es que hay dos inquilinos de los 40 que componemos la comunidad de propietarios que están en contra. ¿Si se arreglan los antiguos, están obligados a pagar?

Tanto el establecimiento como la supresión de los servicios de ascensor requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados (Art. 17) obligan a pagar a todos los propietarios, aunque hubieran votado en contra. Si en su día suprimieron el servicio de dos ascensores y ahora se plantean su restablecimiento, necesitarán de nuevo una mayoría de tres quintas partes favorable al acuerdo.

En cuanto a la forma de reestablecer este servicio, ya sea mediante la reparación o sustitución de los ascensores, conviene que se valore esta decisión de acuerdo a los criterios técnicos y consejos de la empresa y de la Consejería o el Ministerio de Industria. Dentro del concepto de reparación no entra sólo la corrección o subsanación de los defectos, sino también las modificaciones o sustituciones impuestas por la necesidad técnica para el funcionamiento y continuidad del servicio, y por el organismo competente de Industria, responsable de velar por la seguridad de uso. Por lo tanto, si se decide reparar los ascensores estropeados deben pagar todos los propietarios. Y si lo sustituyen también, salvo que desde el punto de vista técnico se acredite que no sea necesario para su conservación y funcionamiento.

Ayudas para la instalación de ascensores

Ayudas de comunidades autónomas y ayuntamientos

Comunidad de Madrid: Plan Renove de Ascensores. Su objetivo es mejorar la eficiencia energética de estos aparatos mediante el empleo de las últimas tecnologías y de los sistemas más avanzados en ahorro de energía. Para ello, subvenciona las actuaciones que permitan una reducción anual de, al menos, un 35% del consumo de energía (por la reconversión del motor eléctrico o por la modificación o sustitución del sistema de iluminación de la cabina por otros de mayor eficiencia energética). La cuantía de las ayudas asciende al 35% de la inversión, con un límite máximo de 600 euros para la reforma de la iluminación y de 2.700 euros para la mejora del sistema tractor y de optimización de llamadas.

Comunidad Valenciana: se proporcionan ayudas personales complementarias a ciudadanos con bajos ingresos y a quienes no superen 35 años o rebasen los 65.

Castilla y León: para la instalación de ascensores, se financia hasta el 35% del gasto subvencionable, hasta un máximo de 7.500 euros.

Extremadura: concede a las comunidades de propietarios ayudas de hasta el 25% del presupuesto. La cuantía máxima por vivienda rehabilitada es de 6.000 euros. Sus beneficiarios son las personas que cumplan los siguientes requisitos:

No ser titulares del pleno dominio -o de un derecho real- del uso o disfrute sobre alguna otra vivienda sujeta a régimen de protección pública.

Estar inscritos en un registro público de demandantes.

No superar los ingresos máximos establecidos, que en ningún caso pueden exceder de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

Andalucía: la cuantía máxima es del 25% del presupuesto protegido, con una cuantía límite por vivienda rehabilitada de 6.000 euros.

Algunos ayuntamientos también contribuyen a sufragar los gastos que supone para una comunidad de propietarios la instalación o reforma de un ascensor.

El ayuntamiento de Barcelona contempla un importe máximo de 45.000 euros por ascensor. En el caso de que se hagan de modo simultáneo obras para conseguir un itinerario practicable, la ayuda límite será de 45.000 euros por ascensor o 6.000 euros por vivienda. El Consistorio facilitará una ayuda complementaria a las personas con ingresos familiares inferiores a dos veces el IPREM, que vivan en el edificio donde se quiere instalar el ascensor y no dispongan de ninguna otra vivienda en esta ciudad. Puede llegar a cubrir hasta el 100% de la cuota que les corresponda aportar.

En Gijón, la cuantía máxima que se subvenciona es del 50% del presupuesto, hasta un límite de 30.000 euros. Se eleva a 40.000 euros si el inmueble está incluido en el catálogo urbanístico.

Bilbao otorga una subvención de hasta 8.600 euros para colocar ascensores. Se pueden percibir hasta 9.000 euros adicionales para construir rampas o cualquier otro elemento que contribuya a la eliminación de barreras arquitectónicas en un edificio.

Comunidades de propietarios: ¿cuánto debo pagar de cuota? II

Publicado por diego - 09/12/2011 a las 00:06:13

¿Las viviendas pagan a partes iguales?
En el ejemplo anterior sí, pero lo habitual es que cada vivienda tenga una cuota diferente y propia, adaptada a su altura, emplazamiento y superficie.

Pero en muchas comunidades los propietarios pagan idénticas cantidades.
Es posible pactar el pago de gastos a partes iguales por unanimidad, pero la experiencia demuestra que a largo plazo, genera un gran descontento que afecta a la armonía y a la convivencia diaria de la comunidad de vecinos.

Si ya existe ese acuerdo pero aun así se quiere pagar conforme a la cuota que corresponda, ¿cuáles son los pasos que se deben seguir?
Se debe acordar por unanimidad en la junta de propietarios. Eso sí, hay que prever que el cambio beneficiará a unos y perjudicará a otros, por lo que pueden surgir dificultades para alcanzar la unanimidad.

Si en una comunidad un propietario se queja de que están mal calculadas las cuotas porque las cantidades coinciden en pisos con grandes diferencias de superficie, ¿qué se puede hacer?
Es recomendable acudir a un aparejador o un arquitecto. Estos profesionales pueden despejar las dudas respecto al correcto cálculo de las cuotas en el titulo, conforme a los criterios legales de superficie útil, emplazamiento interior o exterior y situación.

Y si no hace nada la comunidad por corregir esta situación ¿el vecino puede negarse a pagar sus cuotas?
No, debe seguir cumpliendo con su obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota actual. Siempre puede solicitar un informe técnico al respecto y, una vez obtenido y estudiado, pedir al presidente de la comunidad de vecinos que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta o que convoque una junta extraordinaria. Si no obtiene resultado, conviene acudir a un abogado.

Un propietario ha solicitado un permiso a la comunidad para dividir una vivienda en dos, ¿cómo afectaría esta situación al pago de las cuotas?
En este caso se requiere la aprobación unánime de la junta de propietarios, responsable de fijar la cantidad correspondiente a las cuotas para los nuevos pisos, sin que por ello se modifiquen las cuotas del resto de propiedades.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y otros elementos comunes (fachadas, terrazas, balcones, portal, escaleras, patios, antenas colectivas…)
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
• Permitir el acceso a la vivienda cuando sea necesario hacer una reparación de un elemento común y consentir las obras, por ejemplo si para arreglar las tuberías generales del edifico es preciso picar las paredes del baño o el suelo de la vivienda de un vecino éste no se puede negar. Por su parte, el coste de reparar las paredes de su baño y su embaldosado se hará a cargo de la comunidad. Además, los vecinos también deben permitir servidumbres: uno de los casos más frecuentes es el de un local que ha de ceder espacios para la instalación de un ascensor nuevo, si la instalación de ascensor ha sido debidamente aprobada en junta y a cambio de una indemnización por daños y perjuicios.
• Contribuir, de acuerdo a lo establecido en su cuota de participación o a lo pactado, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. En la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar la cantidad adeudada. También debe aportar en ese momento un certificado en el que consten estas afirmaciones. Sin él no podrá otorgarse la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador.
• Ayudar en la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca. En ningún caso el fondo de reserva puede estar dotado con una cantidad inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario.
• Informar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de la ubicación de su domicilio en España con el fin de tener una dirección donde enviar citaciones y notificaciones. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio el piso o local de la propia comunidad.
• Comunicar al presidente y administrador el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Comunidades de propietarios: ¿cuánto debo pagar de cuota?

Publicado por diego - 07/12/2011 a las 23:57:13

De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal lo habitual es que cada propietario pague una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y superficie.

Es uno de los gastos fijos que se tienen muy en cuenta en todas las economías domésticas. No importa la modalidad; mensual, trimestral, semestral o anual, los propietarios de pisos y lonjas tienen asignada una cuota de participación, en relación al total del inmueble, que es la que determina el importe de la cuota de comunidad para hacer frente a los gastos comunes, a los gastos extraordinarios o derramas. Esta cuota también se tiene en cuenta en situaciones más favorables como la venta de propiedades comunes -la vivienda del portero- , el recibo de rentas mensuales por su arrendamiento o por ejemplo, la recepción de una indemnización por ceder espacios comunes al Ayuntamiento. Ahora bien, aunque en principio no debería haber ningún problema, son muchos los propietarios que no están de acuerdo con la cuota que pagan. Esto genera malestar entre los vecinos y numerosas dificultades para iniciar obras que muchas veces no pueden esperar.

¿Dónde y cómo se fija la cuota?

La cuota de participación se establece en el mismo “título”, tal y como reza la Ley de Propiedad Horizontal. Se refiere al título constitutivo de la propiedad. Y para que el propietario de un edificio comience a regirse por las normas y régimen de la propiedad horizontal se requiere que el dueño único del inmueble, el constructor- promotor o todos los propietarios de los distintos pisos y locales, de forma unánime, elaboren el título constitutivo en el que, junto a la descripción del edificio, de sus elementos comunes y elementos privativos, se señale la cuota de participación de cada uno de los pisos y locales.

Son, por tanto, varios los documentos que se precisan: por un lado, el que describe la totalidad del inmueble -recibe el nombre de título constitutivo de la propiedad horizontal-, documentos individuales de cada vivienda, como las escrituras de cada piso y local en el que se indica la cuota concreta de participación en los elementos comunes.

¿Cómo se modifica la cuota?
Por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Y si se adopta un acuerdo para realizar una obra o servicio liberando a alguna vivienda o local de realizar esta contribución, ¿el resto cómo paga?
Se deberán adaptar las cuotas entre el resto de pagadores para que su suma alcance el 100%.

¿Por ejemplo?

Un inmueble tiene 100 enteros, pero por ejemplo, se decide, por unanimidad, que para la instalación de un ascensor en la comunidad los bajos comerciales no deben asumir este coste. Siempre que estos sumen un 20 %, el gasto se calculará mediante la aplicación de una regla de tres para reconvertir el 80 % de los propietarios de viviendas en un 100%.

Ejemplo: Una comunidad de 10 viviendas y 4 locales en la que cada vivienda tiene una cuota del 8 % y cada local el 5% se le aplica la siguiente regla:

10 viviendas x 8 % = 80%
4 locales x 5 % = 20 %
Los gastos han de ser abonados al 100% solo por las viviendas que suman un 80%
80 ———– 100 8 ———— x x = 800/80 = 10%.

Ésta es la cuota rectificada para abonar los gastos exclusivamente por las viviendas. Cada vivienda pasa a contribuir un 10% en lugar de un 8 % para ese servicio concreto.

Gestionar la morosidad de una comunidad de vecinos II

Publicado por diego - 04/12/2011 a las 23:34:55

¿Qué puede hacer una comunidad cuando la empresa contratada para reparar el tejado reclama el pago final y esta no ha recaudado las derramas de todos los propietarios?

Ante una reclamación extrajudicial de pago, habría que convocar junta extraordinaria con urgencia, informar a todos los propietarios y adoptar los acuerdos que procedan. Entre ellos, requerir a los propietarios deudores el ingreso en la cuenta común de las derramas acordadas y atrasadas para proceder al pago. Si los propietarios morosos no abonan las derramas que les corresponde, la junta puede acordar realizar al pago a cargo del resto de propietarios y reclamar después por vía judicial a los morosos.

¿En que situación se encuentran los propietarios no deudores si hay juicio contra la comunidad?
En caso de que no se alcanzara tal acuerdo y se demandara a la comunidad por impago, los propietarios debe saber que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades de propietarios a responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.

Subsidiariamente, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario por su parte, y no por el total de la deuda. Además, la ley apunta que cualquier propietario puede oponerse a la ejecución si acredita estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. La empresa acreedora tendría que agotar primero los fondos comunes.

¿Qué puede ocurrir si se compra una vivienda que no está al corriente del pago de las cuotas?
Para evitar que una deuda de esta naturaleza coja por sorpresa al comprador de la vivienda, la ley obliga al vendedor a declarar en la escritura de venta hallarse, o no, al corriente en el pago de los gastos generales.

Si declara no hallarse al corriente, habrá de expresar la cantidad que adeude. No basta con la declaración verbal del vendedor, en el sentido que fuere, sino que ha de aportar certificación ante el notario sobre el estado de las deudas de la vivienda o local con la comunidad.

Sin este certificado, firmado por el presidente, no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo que el comprador exima al vendedor de la obligación de aportarlo.

En cualquier caso, cuando las deudas se correspondan con cuotas de la parte vencida del año en que haya tenido lugar la compra y el año natural anterior, el comprador responderá de ellas, incluso con la vivienda adquirida. Por las deudas de periodos anteriores, el comprador ya no será responsable.

¿Cómo tiene que proceder la comunidad frente a la morosidad de algunos de sus miembros?
Si hay una deuda no abonada en el tiempo y en la forma acordados por la junta, se debe requerir el pago y, en su caso, acordar proceder por la vía judicial contra el moroso.

Cuando el propietario responsable del impago es una familia o persona afectada por desempleo o circunstancias similares y sin antecedentes de morosidad, puede resultar conveniente acordar un plan de pago específico que facilite el abono de las deudas y hacerlo constar en acta.

¿Y qué pasos hay que dar para acordar reclamar ante los tribunales?
Para ello se requiere un certificado de la deuda, un escrito que recoja la liquidación de la deuda con la firma del presidente y administrador. El acuerdo de ir a juicio debe notificarse de modo fehaciente a los afectados.

El procedimiento se regula en el articulo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Enjuiciamiento Civil que remite al procedimiento monitorio. Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio.

Si el moroso es el promotor, que no consiguió vender todas las viviendas, puede ser difícil alcanzar un acuerdo.
Los propietarios morosos pueden ser privados del derecho de voto. De acuerdo con el artículo 15.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se entiende que ni el moroso ni la cuota de su piso o local se tendrán en cuenta. Excluidos los morosos, el resto de propietarios deberán alcanzar un acuerdo por mayoría.

Hay que tener en cuenta que cuando una persona, física o jurídica, sea titular de varios pisos, tiene un solo voto numérico como propietario, pero a efectos de la mayoría de cuotas se computan todas estas.

Seis pasos para reclamar

• Primer paso: el presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
• Segundo paso: convocar una junta extraordinaria que cite a todos los propietarios. La convocatoria contendrá la relación de propietarios deudores y el aviso de privación de derecho del voto. En el orden del día figurará la adopción del acuerdo que proceda relativo a la liquidación de la deuda, reclamación extrajudicial y, en su caso, judicial, contratación o no de abogado, etc.
• Tercer paso: adoptar los acuerdos y transcribir el acta al Libro.
• Cuarto Paso: el secretario, o administrador si hace sus funciones, y el presidente deben certificar el acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda.
• Quinto paso: notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios, y al propietario deudor, con requerimiento de pago y un plazo para ello. Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
• Sexto paso: presentar la demanda de juicio monitorio, con o sin abogado, en el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca, acompañada del documento de certificación de la deuda y prueba de la notificación y requerimiento al deudor.

Gestionar la morosidad de una comunidad de vecinos

Publicado por diego - 02/12/2011 a las 21:40:03

La morosidad en las comunidades de propietarios debe gestionarse de manera preventiva con la creación de un fondo de reserva

La morosidad en las comunidades de vecinos, que se vincula de modo habitual a la insolidaridad, responde en realidad a factores sociales y económicos, se incrementa en situaciones de crisis económica y es una lacra social que debe gestionarse de manera preventiva, aunque en numerosos casos la falta de civismo de los propietarios morosos requiere recurrir a los tribunales de justicia. Un ejemplo de esta grave realidad social se obtiene de los datos proporcionados por 150 administradores de fincas del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. De acuerdo con el estudio realizado, promotores, cajas y bancos propietarios de pisos representan el 30% de la deuda en esta comunidad autónoma, donde el 22% de sus comunidades de vecinos están afectadas por una tasa de morosidad que supera en conjunto los 375 millones de euros. La deuda se reparte entre morosos “profesionales” y otros deudores con “causa selectiva”. Estos últimos serían familias con dificultades, que priorizan el pago de otros gastos, como la hipoteca, y que relegan o retrasan las cuotas comunitarias.

¿Hay medidas preventivas frente a la morosidad?

Las comunidades de propietarios deben tener un fondo de reserva. Pero lo cierto es que son bastantes las comunidades que no lo constituyen, a pesar de ser obligatorio. Otras que cumplen la legalidad, lo hacen por el mínimo -un 5 % del presupuesto ordinario anual-, que puede resultar insuficiente para responder a su objetivo de atender las obras de reparación y conservación.

Por otro lado, para incentivar el pago, hay que hacer uso de los recursos legales. Entre estos destacan la privación del derecho de voto (no de voz) en las juntas de propietarios y hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas.

¿Qué pasos se dan para privar a un propietario de derecho de voto?
Se debe incorporar en la convocatoria a junta la relación de los propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.

También se debe advertir de que quedarán privados de su derecho de voto si, llegado el momento de iniciarse la junta, no han procedido al pago o a la impugnación judicial o consignación de las cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.

¿Cómo y cuándo deben cumplirse las obligaciones de pago?
En el tiempo y forma determinados por la junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta, podrán requerir el pago y reclamar por la vía judicial.

Si fallece el propietario de una vivienda y esta queda deshabitada sin que se paguen las cuotas comunes, ¿qué se puede hacer?
Hay que realizar gestiones de localización de los herederos. La primera y más básica es la solicitud de nota simple al Registro de la Propiedad y la puesta en contacto con el titular registral. Si la vivienda o local continuara a nombre de la persona fallecida, habría que contactar con sus familiares y amistades.

Cuando estas gestiones no den resultado, o si se localiza a los herederos y estos se nieguen a contribuir, habría que acudir a los tribunales.

Cuando los herederos tienen conflictos entre ellos, no tramitan el cambio de nombre del piso y siguen sin pagar. ¿Se les puede obligar?
En estos casos, los impagos no acostumbran a tener causa en una clara voluntad incumplidora de las obligaciones, sino en los conflictos internos de la comunidad hereditaria.

Puede convenir que la comunidad contrate a un abogado que gestione un acuerdo extrajudicial con los herederos responsables. Si no se logra y no se realiza la transmisión hereditaria, se puede plantear una demanda contra lo que se denomina herencia yacente. La posibilidad de que el pleito termine con ejecución y subasta de la vivienda puede favorecer la conclusión de acuerdos con los herederos legales o testamentarios.

Si no se localiza a nadie, ¿a quién se reclama?
Genéricamente, y ante los tribunales, a los herederos desconocidos. La junta de propietarios debería contratar los servicios de un abogado.

Tres soluciones para sanear las cuentas de la comunidad

Publicado por diego - 29/11/2011 a las 10:49:11

El cobro de las deudas, el arrendamiento de zonas comunes o el ahorro energético permiten ajustar el presupuesto.

Tener una vivienda en propiedad genera una serie de gastos como el IBI, el impuesto de recogida de basuras o las facturas de gas, agua o electricidad. A esto se suma el pago mensual de las cuotas de la comunidad, que pueden ser más o menos elevadas en función de los servicios comunes contratados en el edificio. La calefacción central o el agua caliente pagado por todos los vecinos suben la cuota, pero rebajan lo que tiene que desembolsar el particular. Otros servicios, como el de portería, jardinería o elementos como la piscina y ascensor, son los responsables del encarecimiento de las mensualidades. Sin tener que prescindir de ellos, con un uso racional de los recursos, se puede conseguir un saneamiento de las cuentas en la comunidad de propietarios.

1. Cobro a los morosos ausentes

Uno de los problemas al que se enfrentan las comunidades de vecinos son los propietarios morosos que han dejado el edificio sin comunicar su nuevo domicilio -en muchos casos de manera deliberada para dificultar el cobro- o que han fallecido sin pagar el dinero que debían. En ocasiones, las deudas son muy importantes, sobre todo cuando proceden de obras de coste elevado, como la instalación del ascensor, la mejora de la cubierta, la rehabilitación de la fachada o si el impago se ha prolongado durante mucho tiempo.

Cobrar esa deuda supondría un alivio para los bolsillos de los vecinos y ayudaría a mejorar las cuentas de la comunidad. Pero esto no siempre es sencillo y, menos aún, cuando la persona que debe dinero en su antiguo domicilio no ha dejado constancia de su nueva residencia.

Para reclamar lo que debe, tras haberlo intentado por otros medios, hay que convocar una junta de propietarios y enviar al moroso la citación al piso en el que residía, es decir, el de la comunidad que le pide el dinero. Si no acude -que es lo más probable-, se celebra la reunión con los presentes y se adopta el acuerdo para comenzar la demanda. Si prospera, las autoridades se encargarán de buscar al deudor para que afronte los pagos. Si se niega, se puede iniciar un proceso judicial para el embargo de sus bienes, con el fin de que haga frente a la deuda. Aunque el proceso es complicado, es probable que al final el dinero vuelva a la comunidad.

Algo similar ocurre con los fallecidos que dejan una deuda a los vecinos sin que nadie se haga cargo del piso. En ese caso, conviene ir al Registro de la Propiedad para saber a quién pertenece la vivienda. Si continúa a nombre de la persona fallecida, habrá que pedir a los herederos que se hagan cargo de la deuda.

Hoy en día, algunos vecinos que residen en el inmueble pueden tener cuotas impagadas. Pero se debe, casi siempre, a la crisis económica. Sus casos son distintos a los anteriores y casi siempre se comprometen a realizar el pago en cuanto puedan. A menudo, las comunidades de propietarios aceptan estas demoras puntuales, ya que por lo general los deudores terminan por pagar antes o después.

2. Arrendamiento o venta de zonas comunes
Otra de las opciones para obtener ingresos es alquilar o vender alguna zona común, como es el caso de los garajes o los trasteros. Algunas comunidades, sobre todo las nuevas, tienen estos espacios sin ocupar y aunque suelen ser los promotores quienes se encargan de venderlos, en otros casos, sobre todo si se trata de cooperativas, corren a cargo de todos los vecinos. Los ingresos que proporciona la venta o el arrendamiento son importantes y ayudan a afrontar otros gastos del inmueble.

Es posible que el elemento común que quede libre -cuando no hay un usufructo vitalicio- sea el piso del portero. Con su alquiler o con su venta, la comunidad puede mejorar el estado de sus cuentas. Lo normal es que la casa del conserje no sea la mejor vivienda del edificio, por lo que al venderla o al arrendarla los ingresos no serán tan elevados como los obtenidos por otra residencia del inmueble. No obstante, cuando nadie vive en la casa, las ganancias compensan.

Prescindir del portero físico es también un modo de ahorro. Si le llega la edad de jubilación, es el momento de pensar si se contrata a otro o si se sustituyen sus servicios por los de una persona que pase menos tiempo en el inmueble -con lo que el sueldo se reduce-. Incluso se puede decidir que este puesto de trabajo quede vacante.

Aunque el servicio de portería da prestigio a la finca, cada vez son menos los edificios que cuentan con este tipo de empleos. Cuando hay dificultades económicas, a menudo, los propietarios optan por prescindir del portero y no sustituirle tras su marcha.

Algunas comunidades de vecinos tienen la posibilidad de colocar anuncios, rótulos o luminosos en el edificio. No todos los inmuebles cumplen con los requisitos de visibilidad que piden las empresas anunciantes, pero quienes reúnan las condiciones pueden encontrar en la publicidad una fuente de ingresos.

Lo mismo sucede con la instalación de antenas de telefonía, aunque muchos propietarios se niegan a contar con estos elementos en sus cornisas debido a las radiaciones que pudieran emitir.

Otra alternativa de ahorro es crear una red wifi a la que puedan acceder todos los vecinos. De este modo, no será necesario que cada uno de los propietarios de la vivienda tenga su propio acceso a internet y podrán compartir entre todos los residentes los gastos que genera.

La Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones estableció mediante una resolución en 2010 que es legal que la comunidad contrate el acceso a Internet con una operadora y distribuya su señal a todos los vecinos, que podrán conectarse mediante una clave.

3. Ahorro de energía
Con gestos simples e instalaciones no demasiado caras, las comunidades de vecinos pueden ahorrar bastante dinero en la factura del gas y de la electricidad. Si los residentes en el edificio se conciencian de la necesidad de gastar menos, el primer paso está dado. Esto se puede conseguir en reuniones o mediante carteles donde se pida que se utilicen los recursos de forma sostenible.

En muchos bloques, cuando se da la luz del rellano, se encienden las de todos los pisos. Si se coloca una instalación inteligente en la que solo se ilumina el descansillo y el portal, el ahorro será mayor.

Los detectores de movimiento son útiles, pero lo serían más si estuvieran programados para no encenderse durante el día, cuando la luz entra por las ventanas del edificio.

También es conveniente que las bombillas se mantengan encendidas durante el tiempo adecuado. A menudo, en un intento de ahorrar electricidad al tener la luz encendida menos tiempo, los vecinos se ven obligados a tocar el interruptor más veces, ya que no les da tiempo a meter la llave en la cerradura o a aparcar el coche.

En lo referente a la calefacción, es importante adecuarla a todos los pisos para que los vecinos no pasen frío ni calor. Esto en ocasiones es difícil porque algunas viviendas, por su orientación, alcanzan una mayor temperatura. Pero en la mayoría de los casos, los residentes tienen en su casa un termostato que permite regular los grados a los que van a recibir la calefacción. Es mejor bajarlo y, por tanto, gastar menos energía, que estar en casa en manga corta en invierno o abrir las ventanas para refrescar la vivienda.

Además, hay que mantenerla encendida el tiempo que sea necesario en cada comunidad y evitar que a unas horas la temperatura sea muy elevada y a otras, muy baja. Cada mes del invierno es diferente y los horarios de encendido y la intensidad de la calefacción también deben ser distintos.

Tampoco es conveniente que las ventanas de los espacios comunes estén abiertas demasiado tiempo durante los meses más fríos. Está bien ventilar, pero no durante todo el día porque se pierde calor tanto en el bloque como en las viviendas.

Normativas para buzones en una comunidad de vecinos

Publicado por diego - 25/11/2011 a las 10:42:39

Un buzón en mal estado o que incumpla la legislación vigente puede ocasionar un problema a toda la comunidad de propietarios.

En una comunidad de vecinos, un componente tan baladí como los buzones puede generar una notable controversia. Conviene, por tanto, conocer con exactitud la legalidad vigente y las normativas que regulan estos elementos para que el servicio postal funcione de manera correcta y se eviten posibles disputas.

Estatutos internos

Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, que se encarga de regular la utilización tanto de los espacios como de los servicios comunes del inmueble. Junto con la citada ley, hay unos estatutos de carácter interno redactados por la propia comunidad de vecinos, que regulan la organización y normas menores de los inquilinos y median en situaciones de conflicto.

Los aspectos más controvertidos respecto a este tema son:

Qué legislación regula los buzones: la amplia legislación al respecto se remonta a 1962, con un decreto de carácter obligatorio que imponía su instalación en los portales. Cabe recordar que una taquilla en mal estado, su incorrecta identificación o ubicación, pueden provocar que la entrega de la correspondencia no sea efectiva.

Las posteriores disposiciones sobre los casilleros se recogen en el Reglamento del servicio de correos de 1964 y en las siguientes reglamentaciones de 1971, 1972 o 1977. En 1998, se aprobó la Ley del Servicio Postal Universal y de liberalización de los Servicios Postales, en la que se reconoce el derecho de acceso a las comunicaciones postales. En 1999, mediante un Real Decreto se recogían directrices concretas y recomendaciones del Parlamento Europeo.

Quién debe instalar el buzón: según la Ley de Edificación, toda vivienda, para conseguir la licencia de ocupación, “debe disponer de las instalaciones necesarias para recibir el servicio postal”. La normativa recoge la obligatoriedad de la instalación por parte de la totalidad de propietarios del edificio. Estos en su conjunto deberán sufragar los gastos originados por la misma, como la compra del elemento físico y su posterior mantenimiento.

Quién es el propietario: la propiedad de las taquillas ubicadas en las viviendas pertenece a los residentes del domicilio. Los casilleros tienen la consideración de elemento común, una consideración que no impide que cada uno de los copropietarios tenga un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre el buzón concreto que se le ha asignado, ya que su uso tiene un fin individual. En el caso de nuevas construcciones, es el promotor quien debe hacerse cargo de ello.

Cómo deben ubicarse: el artículo 34 de la Ley del Servicio Postal especifica que los buzones domiciliarios “deberán reunir las características necesarias que garanticen la propiedad, el secreto y la inviolabilidad de los envíos postales”. Según el reglamento, “el número de buzones ha de corresponderse con el número de viviendas y locales de la finca, más otro receptáculo, el número 1, reservado para las devoluciones de envíos”. Los buzones deberán estar numerados, “a partir del número 2, de manera correlativa, contando de izquierda a derecha y de arriba abajo, ordenados por pisos y puertas“. También recomienda añadir el nombre completo de los propietarios o la denominación social en caso de ser una persona jurídica el titular del local o vivienda. Además, Correos precisa que deben fijarse en una pared para que no puedan trasladarse de lugar, ubicados en una zona de fácil acceso y a una altura que permita su cómoda utilización.

Qué consecuencia tendría un incumplimiento: la normativa postal refleja que si el operador al que se ha encomendado la prestación del servicio postal universal tuviese conocimiento de inmuebles que no dispusiesen de casilleros domiciliarios, se comunicará esta circunstancia a la comunidad de vecinos correspondiente, a fin de que tomen las medidas oportunas para su instalación. Mientras tanto, la entrega de los envíos dirigidos a sus vecinos se realizará en la oficina postal que corresponda.

El incumplimiento de estos requisitos implicaría la suspensión de la entrega de la correspondencia y los envíos pasarían a entregarse en la oficina de Correos más próxima.

Comunidades de Propietarios Generali

Publicado por diego - 20/11/2011 a las 10:23:59

GENERALI Comunidad es un completo seguro multirriesgo cuyo objetivo es proteger, mediante una única póliza, el patrimonio de las comunidades de propietarios frente a aquellos riesgos a los que se halla expuesto un edificio de viviendas, un conjunto de viviendas unifamiliares adosadas o pareadas o las plantas de parking de uso privado en un edificio de viviendas.

El Seguro de Comunidades se caracteriza por ser un producto: integral, novedoso, estructurado, sencillo y adaptable. Y con precio de mercado.

El ámbito de aplicación del Seguro de Comunidades es exclusivo para viviendas, con o sin plantas de parking en régimen de Comunidad de Propietarios, o si la propiedad es de un único propietario, éste lo destina a alquiler. También está dirigido a aquellos conjuntos residenciales de viviendas unifamiliares adosadas o pareadas que se constituyen en régimen de Comunidad.

Flexible
Permite contratar paquetes de garantías o diseñarse la combinación a su gusto.

Integral
Recoge las posibilidades más lógicas de aseguramiento de viviendas en Comunidad.

Completo
Incorpora una gran variedad de garantías con el fin de proteger el edificio de la inmensa mayoría de riesgos que pueden afectarle.

Novedoso
En su definición se ha tratado de incorporar una serie de garantías que nos diferencian de la competencia y nos permite confeccionar pólizas a medida de las necesidades de nuestros clientes. Entre dichas novedades destacan las siguientes:

• Ruina total del edificio.
• Daños por Heladas, que permite cubrir los daños materiales consecuencia de la rotura de tuberías a consecuencia de una helada

Precio de mercado
Con un precio ajustado a la realidad técnica del riesgo. Con una amplia cobertura de responsabilidad civil que puede alcanzar hasta 900.000 Euros de límite de indemnización.

Con todo el asesoramiento
El asesoramiento que sólo pueden ofrecerle verdaderos profesionales del seguro con una amplia experiencia en el aseguramiento de edificios.

Y con la garantía de GENERALI Seguros
Porque usted está cubierto por una de las primeras compañías de seguros del país, con una experiencia acumulada desde 1880, y con una solvencia fuera de toda duda.

COBERTURAS

Riesgo Primero: Garantías Básicas

Incendio, explosión e implosión, rayo y efectos secundarios.

Extensión de garantías
Cubre los daños al edificio como consecuencia de la acción de la lluvia, viento, pedrisco o nieve, Inundación ,Derrame de líquidos,Impacto,Actos de vandalismo,Daños de vandalismo
Gastos que se originan después de un siniestro como consecuencia de:
Servicio de Bomberos, Desescombro y traslado, Desbarre y extracción de lodos, Medidas de la autoridad, Medidas y gastos de salvamento, Inhabitabilidad, Búsqueda y gastos de un hotel, Alquiler de otra vivienda, Pérdida de alquileres
Servicios Jurídicos
Asesoramiento jurídico telefónico, Reclamación a terceros por derechos relativos al edificio y anexos o su parking, Reclamación por incumplimiento de contratos de servicios, Reclamación por incumplimiento de contrato de compra de bienes muebles, Defensa en cuestiones administrativas municipales, Reclamación a propietarios por impago de gastos comunitarios, Adelanto de los gastos reclamados judicialmente.
Asistencia en el edificio
Servicios de urgencia,Vigilancia del inmueble,Conexión con profesionales

Riesgo Segundo: Garantías Complementarias

Daños por Agua de Conducciones Comunitarias
Daños al Continente y Contenido por rotura o atasco de conducciones de agua,Localización de la avería,Reparación de la avería,Daños al Continente y Contenido por omisión en el cierre de grifos comunitarios,Daños producidos por goteras,Gastos por desatasco en previsión de un siniestro con un límite de 500 Euros, gastos producidos por exceso de consumo de agua con un límite de 2.000 Euros
Roturas de Elementos Comunitarios
Sustitución de los elementos rotos, tales como lunas, cristales, espejos, objetos sanitarios o grandes macetas,Gastos de colocación
Restauración Estética del Continente Comunitario
Ampliación de la reparación al resto de la estancia dañada para mantener la armonía estética de la misma.
Responsabilidad Civil
Como Propietarios del inmueble,Por la actividad de las personas al servicio de la Comunidad,La Responsabilidad Civil del Presidente de la Comunidad Los daños causados por el agua de conducciones comunitarias a bienes de Terceros,Los daños causados por la omisión en el cierre de grifos a bienes de Terceros, Como patronos frente al personal al servicio de la Comunidad.
Riesgo Tercero: Garantías Adicionales

Apropiación ilegal

Robo de bienes comunitarios, Hurto de bienes comunitarios, Daños al Continente y/o Contenido como consecuencia de un robo, Daños a las puertas de acceso de las viviendas privadas Malversación de fondos comunitarios.
Ruina total del Edificio por causas derivadas de trabajos en edificios colindantes o subsuelo

Indemnización o reconstrucción del edificio si este es declarado en Ruina Total,Gastos de demolición,Honorarios profesionales de la dirección técnica para la reconstrucción del edificio
Daños de helada

Daños a las conducciones de agua por helada de las mismas aunque no exista daños por agua
Avería de maquinaria

Riesgo Cuarto: Ampliación de Garantías a Elementos Privados

Daños por Agua de Conducciones Privadas, Rotura de Cristales Exteriores Privados, Restauración Estética del Continente Privado, Daños a Terceros por Agua de Conducciones Privadas.

Madrid, a la cabeza de las comunidades con mayor frecuencia de siniestros de Autos

Publicado por diego - 16/11/2011 a las 10:17:15

Cabe reseñar que, aunque Madrid se sitúa en primer lugar del ranking, no lo hace dentro de las regiones que poseen las colisiones de mayor gravedad (un 1,9%), donde se situaría Cantabria, con una frecuencia del 5,7% de siniestros graves (considerándose grave todo aquel accidente cuya reparación supere los 30.000 euros), más del doble que la media nacional, seguida de La Rioja, con un 4,9%. También es en Cantabria donde se encontra la mayor frecuencia de colisión con otro vehículo, con un porcentaje del 19,28%. Frente a estas cifras, destaca Aragón con la mayor distancia frente a la media en probabilidad de choque (un 21% menor) y Castilla La Mancha, como la comunidad en la que menos accidentes graves se dan, con una diferencia respecto a la media del 68%.

El informe también ofrece otros datos esclarecedores, tales como que las mujeres tienen más probabilidad de colisión con otro vehiculo que un hombre. Sin embargo, cuando se trata de accidentes graves, el porcentaje es dos veces mayor en hombres en nueve de las comunidades analizadas. ¿Y cuándo ambos van en el vehículo? Según el informe de la aseguradora, las probabilidades de accidente son mayores cuando se conduce en pareja; incluso en comunidades como La Rioja o Navarra la diferencia es de hasta un 15% y un 20% mayor, respectivamente. Además, los mayores riesgos de siniestros que conlleven daños corporales entre casados y no casados se dan en Extremadura, con un 64% más para los que tienen pareja, y Canarias, con una diferencia también de un 35%. Cantabria, La Rioja y Murcia son las comunidades donde se registran las mayores frecuencias de accidentes graves entre solteros (12,7%, 9,8% y 5,8%, respectivamente).

Por último, el estudio hace balance de los días con más siniestralidad, que se da más asiduamente entre semana en todas las comunidades menos en La Rioja y Canarias, en las que la frecuencia de colisión con otro vehículo es mayor en fin de semana. Al observar la estación del año, Cantabria se sitúa como la comunidad con mayor probabilidad de choque en todas las épocas.

Seguros multirriesgo de ASEFA

Publicado por diego - 14/11/2011 a las 10:02:22

La aseguradora destaca que, además de las coberturas habituales en este tipo de pólizas, el seguro ofrece, entre otras, las siguientes ventajas:

• Valor de reconstrucción de nuevo: En caso de siniestro, ‘Asefa Edificios’ indemnizará como si fuese nuevo, independientemente de la antigüedad del edificio.
• Pérdida de alquileres: En caso de que un siniestro cubierto por la póliza provocara la “inhabitabilidad” total de la vivienda, plaza de aparcamiento o local, con la consecuente rescisión forzosa del contrato de arrendamiento, se indemnizará al asegurado por el perjuicio real sufrido, con un límite máximo del 20% de la suma asegurada de continente.
• Inhabitabilidad total: Queda asegurado el alojamiento provisional en establecimientos hoteleros, situados en el mismo núcleo urbano o poblaciones adyacentes, de los propietarios o usuarios del edificio hasta un máximo de 30.000 euros, así como el alquiler de una vivienda o local provisional similar al asegurado hasta el 20% de la suma asegurada de continente.
• Expoliación de los bienes y efectos personales de los copropietarios: Dentro de los límites especificados en la póliza, se garantizan los daños y pérdidas materiales que sufran los bienes asegurados de los copropietarios o inquilinos, sus familiares o personas que convivan con ellos de forma permanente.
• Amplia cobertura de responsabilidad civil, de la propia comunidad como propietaria del inmueble o como empresa; de los propietarios; del Presidente y miembros de la Junta Rectora; de los distintos copropietarios entre sí y frente a la propia comunidad.
• Daños estéticos: Se reponen los elementos dañados por otros nuevos de similares características, de tal forma que quede restaurada la armonía estética de las partes comunes del edificio.

Garantías y coberturas
Garantías básicas

• Incendio, implosión, explosión, rayo
• Daños causados por la electricidad
• Impacto
• Lluvia, viento, pedrisco y nieve
• Inundación
• Vandalismo
• Humo
• Ondas sísmicas
• Desperfectos por robo (a primer riesgo)
• Daños estéticos
• Asistencia
• Protección jurídica

Garantías opcionales

• Rotura de espejos, lunas o cristales
• Daños por agua
• Avería de maquinaria
• Responsabilidad civil
• Robo del contenido comunal

Nuevos productos de protección de inmuebles y de edificios
Por otra parte, ASEFA ha diseñado un amplio programa de seguros que se compone del ‘Seguro de Protección de Inmuebles’ y de dos nuevas opciones de su ‘Seguro de Edificios’, dirigidas a los profesionales de la promoción y de la construcción. “Estas soluciones –detalla la compañía- dan cobertura a supuestos que actualmente sufre el sector, como la generalizada paralización y el incremento de viviendas sin vender”.

‘Seguro de Protección de Inmuebles’ es una póliza con posibilidad de incluir más de un inmueble en el mismo contrato y asegurar, no sólo el continente, sino también un valor sobre el contenido básico de la vivienda.

Además de las coberturas de incendio y complementarios, responsabilidad civil, y daños por agua, el producto cuenta, entre otras, con garantías como la de robo (con posibilidad de dar cobertura hasta el 100% de las respectivas sumas aseguradas de continente y/o de contenido), soluciones estéticas (hasta el 10% de la suma asegurada de continente, con un máximo de 6.000 euros por siniestro), pérdida de alquileres (se garantiza el importe de los alquileres que dejara de obtener el asegurado, mientras se reparan los daños ocasionados por el siniestro, siempre y cuando la vivienda asegurada esté alquilada a terceros y deba ser desalojada, con hasta el 100% de la suma asegurada de continente), inhabitabilidad-desempleo (cuando un siniestro cubierto por la póliza obligue al asegurado a desalojar la vivienda temporalmente, estando éste en situación de desempleo, se abona el importe del préstamo hipotecario durante tres meses, con un límite de 4.500 euros), y duplicado de documentos (de la vivienda o personales, dañados o destruidos por el siniestro, hasta el 100% de las respectivas sumas aseguradas de continente y/o de contenido).

Por otra parte, la primera de las opciones del ‘Seguro de Edificios’ va dirigida a promociones inmobiliarias y es una “póliza abierta y regularizable, que permite la inclusión en la misma de promociones o grupos de viviendas o locales vacíos, con distinta ubicación”, explica ASEFA, que destaca las amplias coberturas del producto pues, además de incendios y sus complementarios, cubre como garantías básicas la inundación, los fenómenos meteorológicos, el desembarre y extracción de lodos, así como impactos, gastos adicionales y otras prestaciones.

Opcionalmente, se puede cubrir el contenido básico del inmueble o viviendas aseguradas; los daños por vandalismo (tanto en continente como en contenido); los daños y desperfectos al edificio por robo; los daños por agua en zonas comunes y privativas; y la RC de inmuebles.

La segunda de las modalidades permite asegurar las obras que hayan quedado paralizadas. “La cobertura no se limita a los daños sufridos por incendio y sus complementarios, sino que incluye también los daños y perjuicios derivados de inundación, fenómenos meteorológicos, desembarre y extracción de lodos, impactos, gastos adicionales y otras prestaciones”, comenta la aseguradora.

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