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La morosidad en las comunidades de propietarios debe gestionarse de manera preventiva con la creación de un fondo de reserva
La morosidad en las comunidades de vecinos, que se vincula de modo habitual a la insolidaridad, responde en realidad a factores sociales y económicos, se incrementa en situaciones de crisis económica y es una lacra social que debe gestionarse de manera preventiva, aunque en numerosos casos la falta de civismo de los propietarios morosos requiere recurrir a los tribunales de justicia. Un ejemplo de esta grave realidad social se obtiene de los datos proporcionados por 150 administradores de fincas del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. De acuerdo con el estudio realizado, promotores, cajas y bancos propietarios de pisos representan el 30% de la deuda en esta comunidad autónoma, donde el 22% de sus comunidades de vecinos están afectadas por una tasa de morosidad que supera en conjunto los 375 millones de euros. La deuda se reparte entre morosos “profesionales” y otros deudores con “causa selectiva”. Estos últimos serían familias con dificultades, que priorizan el pago de otros gastos, como la hipoteca, y que relegan o retrasan las cuotas comunitarias.
¿Hay medidas preventivas frente a la morosidad?
Las comunidades de propietarios deben tener un fondo de reserva. Pero lo cierto es que son bastantes las comunidades que no lo constituyen, a pesar de ser obligatorio. Otras que cumplen la legalidad, lo hacen por el mínimo -un 5 % del presupuesto ordinario anual-, que puede resultar insuficiente para responder a su objetivo de atender las obras de reparación y conservación.
Por otro lado, para incentivar el pago, hay que hacer uso de los recursos legales. Entre estos destacan la privación del derecho de voto (no de voz) en las juntas de propietarios y hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas.
¿Qué pasos se dan para privar a un propietario de derecho de voto?
Se debe incorporar en la convocatoria a junta la relación de los propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.
También se debe advertir de que quedarán privados de su derecho de voto si, llegado el momento de iniciarse la junta, no han procedido al pago o a la impugnación judicial o consignación de las cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.
¿Cómo y cuándo deben cumplirse las obligaciones de pago?
En el tiempo y forma determinados por la junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta, podrán requerir el pago y reclamar por la vía judicial.
Si fallece el propietario de una vivienda y esta queda deshabitada sin que se paguen las cuotas comunes, ¿qué se puede hacer?
Hay que realizar gestiones de localización de los herederos. La primera y más básica es la solicitud de nota simple al Registro de la Propiedad y la puesta en contacto con el titular registral. Si la vivienda o local continuara a nombre de la persona fallecida, habría que contactar con sus familiares y amistades.
Cuando estas gestiones no den resultado, o si se localiza a los herederos y estos se nieguen a contribuir, habría que acudir a los tribunales.
Cuando los herederos tienen conflictos entre ellos, no tramitan el cambio de nombre del piso y siguen sin pagar. ¿Se les puede obligar?
En estos casos, los impagos no acostumbran a tener causa en una clara voluntad incumplidora de las obligaciones, sino en los conflictos internos de la comunidad hereditaria.
Puede convenir que la comunidad contrate a un abogado que gestione un acuerdo extrajudicial con los herederos responsables. Si no se logra y no se realiza la transmisión hereditaria, se puede plantear una demanda contra lo que se denomina herencia yacente. La posibilidad de que el pleito termine con ejecución y subasta de la vivienda puede favorecer la conclusión de acuerdos con los herederos legales o testamentarios.
Si no se localiza a nadie, ¿a quién se reclama?
Genéricamente, y ante los tribunales, a los herederos desconocidos. La junta de propietarios debería contratar los servicios de un abogado.
Cabe reseñar que, aunque Madrid se sitúa en primer lugar del ranking, no lo hace dentro de las regiones que poseen las colisiones de mayor gravedad (un 1,9%), donde se situaría Cantabria, con una frecuencia del 5,7% de siniestros graves (considerándose grave todo aquel accidente cuya reparación supere los 30.000 euros), más del doble que la media nacional, seguida de La Rioja, con un 4,9%. También es en Cantabria donde se encontra la mayor frecuencia de colisión con otro vehículo, con un porcentaje del 19,28%. Frente a estas cifras, destaca Aragón con la mayor distancia frente a la media en probabilidad de choque (un 21% menor) y Castilla La Mancha, como la comunidad en la que menos accidentes graves se dan, con una diferencia respecto a la media del 68%.
El informe también ofrece otros datos esclarecedores, tales como que las mujeres tienen más probabilidad de colisión con otro vehiculo que un hombre. Sin embargo, cuando se trata de accidentes graves, el porcentaje es dos veces mayor en hombres en nueve de las comunidades analizadas. ¿Y cuándo ambos van en el vehículo? Según el informe de la aseguradora, las probabilidades de accidente son mayores cuando se conduce en pareja; incluso en comunidades como La Rioja o Navarra la diferencia es de hasta un 15% y un 20% mayor, respectivamente. Además, los mayores riesgos de siniestros que conlleven daños corporales entre casados y no casados se dan en Extremadura, con un 64% más para los que tienen pareja, y Canarias, con una diferencia también de un 35%. Cantabria, La Rioja y Murcia son las comunidades donde se registran las mayores frecuencias de accidentes graves entre solteros (12,7%, 9,8% y 5,8%, respectivamente).
Por último, el estudio hace balance de los días con más siniestralidad, que se da más asiduamente entre semana en todas las comunidades menos en La Rioja y Canarias, en las que la frecuencia de colisión con otro vehículo es mayor en fin de semana. Al observar la estación del año, Cantabria se sitúa como la comunidad con mayor probabilidad de choque en todas las épocas.
Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas.
Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las “reglas del juego”, el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias.
Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como “fuelle o mediador” entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden José Gutiérrez y Miguel Gorriz, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civiles muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.
Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de “otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo”. Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, “todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”. A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
Márgenes de duda
El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay “dudas recurrentes” y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay “quórum” para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.
Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos.
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, “a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.
Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.
La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes.
Mantener el edificio
Siempre que una persona compra un piso, un local o un garaje, también adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como dueño o copropietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes -como la escalera, el ascensor, la piscina o la azotea-, al mismo tiempo que se compromete a hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación que estas áreas conlleven. La denominada comunidad de vecinos, por tanto, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que, como tales, comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él. Esta explicación tan evidente es necesaria que se recuerde porque muchas veces se generan dudas que acarrean discusiones, dificultan la convivencia o tienen como resultado alguna amarga sorpresa económica.
Para saber cuáles son los servicios comunes, cuáles son obligatorios o quién paga qué, lo primero que hay que tener en cuenta es que todas las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil. Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del “sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios” para “que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Esto es, costear los arreglos y el mantenimiento del edificio, desde las obras puntuales que se realicen en las zonas comunes, hasta los gastos de limpieza y portería o la factura de la luz.
Servicios comunes
El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.
Hay comunidades muy pequeñas, “cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan”. Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios “de veraneo”, donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.
La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, “como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo”, como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.
En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.
Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.
¿TODOS LOS VECINOS PAGAN LO MISMO?
Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.
Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.
La colocación de soportes publicitarios es una de las soluciones más utilizadas para sanear las cuentas de una comunidad de vecinos
Zonas estratégicas y de mucho tránsito
La última película de Steven Spielberg a tamaño gigantesco en lid con los también enormes diseños de Penélope Cruz para una firma de ropa… Esta lucha, y otras similares, se desarrolla en las azoteas y fachadas de los edificios de toda España, ya que la inclusión de publicidad en estos soportes es ya moneda de uso común. Esta estrategia beneficia tanto a los anunciantes, que se disputan los mejores emplazamientos de las principales localidades, como a los vecinos de los inmuebles, que reciben unos ingresos extra que ayudan a sufragar parte de sus gastos de comunidad.
No todos los edificios tienen atractivo ni son adecuados para que las empresas incluyan en ellos sus mensajes publicitarios. Las agencias de publicidad conocen a la perfección las zonas de las ciudades más interesantes para situar sus anuncios. ¿Cuáles son estos emplazamientos privilegiados? Por lo general, se buscan zonas urbanas estratégicas y con mucho tránsito, por lo que los edificios más utilizados son los del centro de la ciudad, los ubicados en cruces de grandes avenidas o los que sobresalen por encima de los inmuebles colindantes. El objetivo consiste en no dejar indiferente al ciudadano, impactarlo. Y, además, hacerlo en los aproximadamente siete segundos, ya que éste es tiempo del que dispone el viandante para fijarse en dicho anuncio.
El proceso
Una vez elegido el lugar idóneo en que se podría colocar uno de estos anuncios publicitarios, la empresa interesada deberá ponerse en contacto con los propietarios del edificio. ¿Qué proceso se debe seguir?
Acuerdo por mayoría: para poder llegar a un acuerdo, deberán votar a favor las tres quintas partes del total de los propietarios y las tres quintas partes de la cuota de participación de la comunidad. Esta doble mayoría es un requisito que exige la Ley de Propiedad Horizontal. Y, si no se cumple, no se podrá firmar el contrato, ya que se trata de alquilar un elemento común.
Licencia de instalación: el ayuntamiento en el que se encuentre la comunidad vecinal debe conceder la licencia de instalación. Sólo la otorgará cuando compruebe que el soporte publicitario no alterará la estética ni las medidas de evacuación del edificio, así como que cumple todas las normas de seguridad pertinentes. Por otra parte, estos edificios deberán pasar una revisión anual para verificar su buen estado. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar.
Duración del contrato: si se trata de lonas que cubren andamios en el caso de obras, el contrato se firmará únicamente por el tiempo que duren los trabajos. Si se trata de una publicidad convencional (no vinculada al tiempo que tarde en ejecutarse una obra), la duración vendrá determinada por lo que acuerden la empresa anunciante y la comunidad de vecinos, teniendo siempre en cuenta que se trata también de una concesión de licencia municipal, que suele ser de cinco años en algunos casos.
Los ingresos: el presidente será el encargado de negociar el contrato, que deberá especificar el periodo de explotación, las condiciones y los precios. Estos varían en función del soporte utilizado y de la situación del inmueble. Así, por un luminoso o una lona se pueden llegar a pagar en los barrios más comerciales 10.000 y 30.000 euros mensuales, respectivamente.
Destino de los ingresos: las cantidades aportadas por la empresa anunciante se ingresan en la cuenta de la comunidad. Lo más normal es que se utilicen para cubrir gastos comunes, aunque también hay casos en los que se divide el dinero entre los distintos propietarios del inmueble. Esto dependerá del acuerdo concreto al que llegue la comunidad con la empresa.
Tributación: otro aspecto de interés es el de la tributación. Estos ingresos extra que se aportan a la comunidad tienen su repercusión fiscal; todos los contratos acogidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (es un arrendamiento de zonas comunes de la comunidad), devengarán IVA y deberán retener IRPF.
DESACUERDOS EN LA COMUNIDAD
No hay un criterio unificado en cuanto al quórum necesario para la adopción de acuerdos sobre instalación de publicidad en la comunidad de propietarios. Hay dos vertientes, claramente diferenciadas:
Unanimidad. Puede entenderse que se trata de un acuerdo que debe tomarse por unanimidad, requisito necesario cuando se produce una alteración de la estructura del edificio. En este caso se requiere el voto favorable de todos los propietarios, ya que se entiende que hay una alteración en la estructura del edificio por haberse añadido un sobrepeso de varias toneladas. Se entiende también que se produce una alteración visual en la fachada del mismo.
Mayoría cualificada. En este caso, se entiende que es suficiente con contar con una mayoría cualificada en la comunidad de vecinos. Así, el artículo 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, habla del arrendamiento de zonas comunes, cuando éstas no alteran la estructura del edificio. En estos casos, es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado si lo hubiere.
De vital importancia cuando se habla de la colocación de antenas de telefonía móvil, es aclarar que además del quórum de las tres quintas partes, para este caso se necesitará el consentimiento de cualquier vecino del edificio que utilice marcapasos, audífonos o cualquier aparato que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos de la antena. Además, para la adopción del acuerdo, ya sea por unanimidad o por mayoría cualificada, deberán contarse como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la junta que, debidamente citados no acudieron, y una vez que se les notificó el acta donde se recoge el acuerdo, tal y como marca la ley y en plazo de 30 días, no muestran su disconformidad.
También hay que tener en cuenta que si la cubierta de la finca es común con otros edificios colindantes, será necesaria la autorización de la comunidad de vecinos de los mismos, en las mayorías señaladas anteriormente.
La cuota de estos préstamos colectivos se adapta al ahorro mensual de cada comunidad.
Remodelar la fachada, construir una rampa o renovar el ascensor. Son algunas de las obras que con más frecuencia se realizan en una comunidad vecinal, y no siempre hay que acometerlas en el momento en que las arcas están más llenas. Ante las necesidades de financiación de las comunidades de vecinos, algunas entidades (la oferta es aún escasa) ofrecen la posibilidad de suscribir préstamos específicos para afrontar estas contingencias. Hasta ahora, para acceder a un crédito, lo común era que los vecinos que no pudieran hacer frente al encarecimiento de las cuotas debido a una obra recurrieran a un préstamo personal. La nueva opción, más conveniente para los intereses de los vecinos, consiste en suscribir un préstamo colectivo que, además, adapta la cuota del crédito al ahorro mensual de cada comunidad de vecinos, y consigue que los propietarios no se endeuden individualmente.
Son pocas aún las entidades -en este caso cajas de ahorro- que ofrecen este tipo de financiación, cuyo plazo máximo de amortización ronda los 10 ó 15 años (con uno o dos años de carencia), y conlleva la posibilidad de una cuota irregular. Estos préstamos cobran entre un 1% y un 1,5% en comisiones de apertura o cancelación total o parcial, en consonancia con los que aplican otros productos destinados a sufragar otras actividades o necesidades particulares. Los créditos están orientados a financiar inversiones y gastos propios de una comunidad de vecinos tales como trabajos de reformas de fachadas o cubiertas, eliminación de barreras arquitectónicas, ascensores, instalaciones de gas o calefacción… Además, las entidades financieras ofrecen facilidades para su contratación, ya que si, por ejemplo, durante el primer mes la comunidad de vecinos decide no utilizar el dinero se puede devolver sin coste alguno.
Señas de identidad
A pesar de que su estructura y condiciones son parecidas a las de los créditos de carácter individual, hay una serie de diferencias que dotan a estos préstamos de personalidad propia. En primer lugar, el titular es únicamente la comunidad de vecinos, sin necesidad de ningún tipo de aval ni garantía adicional. Por otro parte, el importe máximo del crédito es del 100% del presupuesto, incluyendo impuestos y todos los gastos derivados de la realización del mismo, de la obra y la financiación, a diferencia de otros que sólo llegan a cubrir el 80% de las necesidades del particular. Destacan también por la posibilidad de incluir una carencia hasta la finalización de las obras, con un período máximo de dos años, en el que se pagarán mensualmente los intereses devengados por el importe dispuesto. Incluyen, de forma opcional, la obligación de intervenir los préstamos ante notario. A cambio de estas condiciones, la firma del contrato implica la obligatoriedad por parte de la comunidad de propietarios de mantener una cuenta abierta en la caja negociadora, donde se domiciliarán o ingresarán las cuotas ordinarias y extraordinarias de los vecinos.
Por lo que respecta a las características técnicas de este producto financiero, tiene unas disposiciones por las que se obtiene la totalidad de la financiación en el momento de la firma del préstamo. Asimismo, incorpora otras disposiciones fraccionadas, que deberán coincidir con los plazos de pago de las facturas, tal y como se negocie en el contrato. Como en otra clase de créditos, se les puede aplicar un tipo de interés variable o fijo, en función del producto contratado con la entidad financiera.
Documentación requerida
A diferencia de los préstamos de contratación individual, estos créditos colectivos necesitan de una documentación particularizada, en la que es necesario acreditar libros de actos, nombramientos o acuerdos para la realización de obras. Estos son los documentos que deberá presentar la comunidad de propietarios para acogerse a una vía de financiación de estas características:
Fotocopia del CIF de la comunidad de vecinos.
Autorización para la consulta de CIRBE de la comunidad. El CIRBE o Central de Información de Riesgos del Banco de España es el archivo donde se registran todos los préstamos y créditos concedidos por el sistema financiero en el territorio nacional (bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito) a particulares, empresas y comunidades de propietarios. En dicho archivo consultan los bancos para saber lo endeudada que puede estar la comunidad que solicita el préstamo. Para poder hacer dicha consulta, el banco o caja de ahorros deberá tener la correspondiente autorización firmada por parte de la comunidad de vecinos.
Fotocopia de los presupuestos o contrato aceptado que se debe financiar.
Información sobre las cuentas actuales y de los últimos dos años de la comunidad de propietarios.
Información contable o fotocopia de los movimientos de cuentas.
Libro de Actas, con al menos tres acuerdos.
Nombramientos en vigor.
Acuerdos para la realización de la obra.
Acuerdos para la financiación de la obra.
Certificación de acuerdo a la financiación firmada.
¿QUIÉN DEBE FIRMARLO?
Una de las cuestiones que más controversia suscita en este proceso de financiación es el hecho de quién debe firmar el crédito suscrito. Aunque se trata de un producto colectivo, la normativa es taxativa: es el presidente de la comunidad de vecinos quien debe rubricarlo con su firma ya que es la persona representante de toda la comunidad de propietarios. El crédito, obviamente, no se concede personalmente al presidente, sino a la comunidad y sus derechos y obligaciones respecto a tal endeudamiento son extensibles a todos los vecinos. Antes de rubricar cualquier préstamo, conviene leer detenidamente el documento, en el que debe aparecer expresado con claridad que esa persona es el representante legal de la comunidad; es necesario, además, ponerlo en conocimiento del administrador, para que éste lo tenga en cuenta ante las gestiones que deba realizar.
Las obras obligatorias de accesibilidad en lascomunidades de vecinos, deberán ser costeadas por la misma comunidad de vecinos en sus inmuebles de las que actualmente están pagando, de aprobarse el proyecto de ley que adapta una parte de la legislación española a la Convención de la ONU en lo referente a los Derechos de las Personas con Discapacidad, y que fuera aprobado en el Congreso de los Diputados.
Dicho texto, reformará la Ley de Propiedad Horizontal que obligará a las comunidades de vecinos a tener que realizar las obras de accesibilidad para los vecinos que presenten discapacidad o para los mayores de 70 años, su coste no deberá sobrepasar las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad.
Esto implica que la comunidad, según los propietarios que tuvieran una vivienda, trabajaran o desarrollaran algún servicio fuera este altruista o voluntario personas con discapacidad, o mayores de 70 años, quedará obligada a llevar adelante una serie de actuaciones con obras de accesibilidad para el desplazo de estas personas con discapacidad, instalando dispositivos mecánicos y electrónicos que les permitan comunicarse con el exterior.
Sin estas reformas, la Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades de vecinos que posean vecinos con discapacidad o mayores de 70 años que deban costear las mejoras para el acceso.
Lo que les perjudicaría a los propietarios que cuenten con bajos ingresos económicos, pero existe una excepción dentro de la futura norma que excluiría del pago por obras de accesibilidad a vecinos que tengan ingresos anuales 2,5 veces inferiores respecto al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).
La excepción será aplicada, no así cuando las subvenciones o ayudas públicas a las que la unidad familiar acceda y que eviten que el coste anual repercutido de dichas obras que les afectaran, privativas y en elementos comunes, llegaran a superar el 33% de sus ingresos anuales.
Que hay morosidad en las comunidades de vecinos no es noticia pero existen otros temas menos notorios que no siempre están a la vista. Uno de ellos es el cambiar de administrador en las comunidades de vecinos, en ellas un 8% de las comunidades de vecinos opta por cambiar durante cada año el administrador de fincas, así lo refiere elestudio de Afinco.
Una de las principales causas se debe a la falta de profesionalidad en el sus labores además de a la incapacidad profesional al momento de solucionar inmediatamente y de forma eficaz los problemas que sufre la comunidad.
La mayoría de las nuevas contrataciones de administradores se llevan a cabo en los primeros 6 meses, ya que es en este tiempo en el que los propietarios evalúan el servicio del profesional contratado.
Afinco conciente de la problemática de encontrar al profesional ideal y prestar ayuda a las comunidades de vecinos a que puedan escoger de forma correcta a su administrador, para ello ofrece un decálogo de buenas prácticas dónde figuran las responsabilidades del administrador, que debe atender las necesidades de los propietarios, además de aportar transparencia o logre una gestión del pago de deudas de los vecinos morosos.
La morosidad se ha elevado fuertemente entre las Comunidades de Vecinos, puede verse que el número de morosos, ya que el 20% llega a verse afectados por los impagos.
De esta forma el 20% de las comunidades de propietarios ha sufrido el impago de cuotas o derramas de uno o varios vecinos en 2010, incrementándose la morosidad en el 4% respecto al anterior ejercicio. Estos datos parten de la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta).
La morosidad se da en pagos para hacer frente a los gastos comunitarios generando el peligro de quiebra en sus edificios.
Esto genera que los vecinos que realmente pagan y no tienen deudas, deban duplicar sus aportaciones.
Desde Arrenta señalan que en lo que respecta a ara las obras obligatorias, los vecinos que asumen todo el coste llegan a tener a soportar una mayor carga ante el impago de los demás.
Entre las comunidades se trata de obligar al vecino moroso pagar su deuda, antes que deban dirimir la deuda en los tribunales.
Ante la lentitud en la resolución de los procesos, cada vez más comunidades escogen el arbitraje para apurar la resolución y cobrar las deudas que hacen peligrar su subsistencia.
Segurvivienda.comcuenta con un servicio que le aporta a aquellos que poseen dudas ante el actual pago del seguro de la Comunidad de vecinos pudiendo saber si este es barato o caro.
El servicio de Segurvivienda que lo ofrece de gratuitamente a las Comunidades de Vecinos, con el objetivo de ser un vínculo entre las partes que se muestren interesadas por adquirir y ofrecer seguros de comunidades de vecinos.
Para ello hay que aportar una serie de datos, que sirven para que las diferentes compañías realicen en base a ellos la propuesta de precio del seguro.
De esta forma las compañías realizan sus presupuestos ajustar el precio final a las características de cada Comunidad ve Vecinos. Ya que no todas las comunidades ofrecen las mismas características no requieren de similares coberturas y garantías.
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