Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas.
Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las “reglas del juego”, el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias.
Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como “fuelle o mediador” entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden José Gutiérrez y Miguel Gorriz, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civiles muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.
Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de “otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo”. Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, “todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”. A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
Márgenes de duda
El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay “dudas recurrentes” y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay “quórum” para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.
Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos.
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, “a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.
Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.
La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes.
Mantener el edificio
Siempre que una persona compra un piso, un local o un garaje, también adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como dueño o copropietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes -como la escalera, el ascensor, la piscina o la azotea-, al mismo tiempo que se compromete a hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación que estas áreas conlleven. La denominada comunidad de vecinos, por tanto, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que, como tales, comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él. Esta explicación tan evidente es necesaria que se recuerde porque muchas veces se generan dudas que acarrean discusiones, dificultan la convivencia o tienen como resultado alguna amarga sorpresa económica.
Para saber cuáles son los servicios comunes, cuáles son obligatorios o quién paga qué, lo primero que hay que tener en cuenta es que todas las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil. Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del “sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios” para “que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Esto es, costear los arreglos y el mantenimiento del edificio, desde las obras puntuales que se realicen en las zonas comunes, hasta los gastos de limpieza y portería o la factura de la luz.
Servicios comunes
El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.
Hay comunidades muy pequeñas, “cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan”. Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios “de veraneo”, donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.
La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, “como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo”, como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.
En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.
Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.
¿TODOS LOS VECINOS PAGAN LO MISMO?
Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.
Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.
Según los anunciantes, el medio exterior (la publicidad que se exhibe en la calle) es, después de la televisión, el más impactante. De ahí el interés de los anunciantes por buscar buenos emplazamientos en edificios para su publicidad. Los soportes más habituales son:
Lonas publicitarias en fachadas. En los últimos cuatro años las lonas han pasado de ser un soporte complementario a convertirse en uno de los más utilizados en las campañas publicitarias. Muchas comunidades que han firmado un contrato de este tipo se han llegado a ahorrar entre un 70% y un 80% del coste total en la rehabilitación del inmueble. Un elemento importante a la hora de aceptar instalar una lona publicitaria en un edificio en obras es la estética, ya que mejora mucho la presentación visual del edificio. Es mucho más agradable a la vista ver una imagen publicitaria bonita delante de la fachada que unos andamios.
Las medianeras. Es la publicidad exterior que se encuentra instalada, no en la fachada en rehabilitación por obras, sino en una pared. No son necesarios un andamio ni obras para colocarla, y basta con tener un permiso de publicidad. Los contratos de este tipo entre empresa y vecinos tienen un carácter anual y se renuevan casi automáticamente cada doce meses.
Carteles publicitarios en azoteas. Estos carteles pueden ser luminosos o no, y se suelen instalar en las azoteas o en una determinada pared del edificio. Al igual que en los anteriores casos, la contratación ha de acogerse y cumplir lo establecido al respecto por las normativas u ordenanzas en cada municipio.
Antenas de telefonía móvil
Son cada vez más las comunidades que optan por la instalación de antenas de telefonía móvil en sus azoteas. La razón, como ocurre con la contratación de publicidad, es fundamentalmente de tipo económico.
La colocación de una antena de telefonía móvil en la azotea de un edificio necesita también una licencia municipal otorgada por el Ayuntamiento, así como pasar también una inspección anual de mantenimiento. ¿Qué cantidad de dinero puede obtener con ello una comunidad? La cifra es muy variable, aunque con facilidad se pueden llegar a obtener más de 10.000 euros anuales. Una cantidad que puede oscilar al alza o a la baja, en función de factores como el tipo de edificio de que se trate, de si se encuentra en una ciudad grande o pequeña, si está en el centro o en el extrarradio…
Se precisa la unanimidad de todos los propietarios para contratar la instalación de una antena. Entre las principales objeciones con las que los vecinos interesados en esta opción se pueden encontrar, destacan las siguientes:
Propietarios colindantes con la cubierta. Pueden objetar que el suelo de la azotea no está preparado para soportar la construcción, así como la exposición a las ondas y campos magnéticos que emiten las antenas.
Propietarios por cuyas propiedades transcurre el cableado. Habitualmente, los cables se colocan entre los huecos de los lavaderos y tendido de ropas interiores hasta llegar al cuarto de máquinas. Estos son de considerable grosor y en ocasiones llegan a impedir el uso acostumbrado del espacio.
Propietarios colindantes con el habitáculo donde se encuentran ubicados los aparatos de recepción de señal. La emisión de energía calorífica de estas estaciones es insoportable y perturba, en gran medida, la habitabilidad de esos hogares.
OTRAS FUENTES DE INGRESOS
La instalación de publicidad y de antenas móviles son las principales fuentes de ingresos extras para las comunidades de vecinos. Pero no son las únicas. Otra posibilidad interesante es la venta o arrendamiento de la portería o de alguna otra dependencia común, como trasteros o locales comerciales.
Esta forma de obtener ingresos extra, no obstante, no es tan rentable como las otras. Cuando se lleva a cabo un arrendamiento, es necesario contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado si lo hubiere. Si, por el contrario, se lleva a cabo la venta de una dependencia común, el acuerdo deberá ser adoptado por unanimidad.
La colocación de soportes publicitarios es una de las soluciones más utilizadas para sanear las cuentas de una comunidad de vecinos
Zonas estratégicas y de mucho tránsito
La última película de Steven Spielberg a tamaño gigantesco en lid con los también enormes diseños de Penélope Cruz para una firma de ropa… Esta lucha, y otras similares, se desarrolla en las azoteas y fachadas de los edificios de toda España, ya que la inclusión de publicidad en estos soportes es ya moneda de uso común. Esta estrategia beneficia tanto a los anunciantes, que se disputan los mejores emplazamientos de las principales localidades, como a los vecinos de los inmuebles, que reciben unos ingresos extra que ayudan a sufragar parte de sus gastos de comunidad.
No todos los edificios tienen atractivo ni son adecuados para que las empresas incluyan en ellos sus mensajes publicitarios. Las agencias de publicidad conocen a la perfección las zonas de las ciudades más interesantes para situar sus anuncios. ¿Cuáles son estos emplazamientos privilegiados? Por lo general, se buscan zonas urbanas estratégicas y con mucho tránsito, por lo que los edificios más utilizados son los del centro de la ciudad, los ubicados en cruces de grandes avenidas o los que sobresalen por encima de los inmuebles colindantes. El objetivo consiste en no dejar indiferente al ciudadano, impactarlo. Y, además, hacerlo en los aproximadamente siete segundos, ya que éste es tiempo del que dispone el viandante para fijarse en dicho anuncio.
El proceso
Una vez elegido el lugar idóneo en que se podría colocar uno de estos anuncios publicitarios, la empresa interesada deberá ponerse en contacto con los propietarios del edificio. ¿Qué proceso se debe seguir?
Acuerdo por mayoría: para poder llegar a un acuerdo, deberán votar a favor las tres quintas partes del total de los propietarios y las tres quintas partes de la cuota de participación de la comunidad. Esta doble mayoría es un requisito que exige la Ley de Propiedad Horizontal. Y, si no se cumple, no se podrá firmar el contrato, ya que se trata de alquilar un elemento común.
Licencia de instalación: el ayuntamiento en el que se encuentre la comunidad vecinal debe conceder la licencia de instalación. Sólo la otorgará cuando compruebe que el soporte publicitario no alterará la estética ni las medidas de evacuación del edificio, así como que cumple todas las normas de seguridad pertinentes. Por otra parte, estos edificios deberán pasar una revisión anual para verificar su buen estado. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar.
Duración del contrato: si se trata de lonas que cubren andamios en el caso de obras, el contrato se firmará únicamente por el tiempo que duren los trabajos. Si se trata de una publicidad convencional (no vinculada al tiempo que tarde en ejecutarse una obra), la duración vendrá determinada por lo que acuerden la empresa anunciante y la comunidad de vecinos, teniendo siempre en cuenta que se trata también de una concesión de licencia municipal, que suele ser de cinco años en algunos casos.
Los ingresos: el presidente será el encargado de negociar el contrato, que deberá especificar el periodo de explotación, las condiciones y los precios. Estos varían en función del soporte utilizado y de la situación del inmueble. Así, por un luminoso o una lona se pueden llegar a pagar en los barrios más comerciales 10.000 y 30.000 euros mensuales, respectivamente.
Destino de los ingresos: las cantidades aportadas por la empresa anunciante se ingresan en la cuenta de la comunidad. Lo más normal es que se utilicen para cubrir gastos comunes, aunque también hay casos en los que se divide el dinero entre los distintos propietarios del inmueble. Esto dependerá del acuerdo concreto al que llegue la comunidad con la empresa.
Tributación: otro aspecto de interés es el de la tributación. Estos ingresos extra que se aportan a la comunidad tienen su repercusión fiscal; todos los contratos acogidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (es un arrendamiento de zonas comunes de la comunidad), devengarán IVA y deberán retener IRPF.
DESACUERDOS EN LA COMUNIDAD
No hay un criterio unificado en cuanto al quórum necesario para la adopción de acuerdos sobre instalación de publicidad en la comunidad de propietarios. Hay dos vertientes, claramente diferenciadas:
Unanimidad. Puede entenderse que se trata de un acuerdo que debe tomarse por unanimidad, requisito necesario cuando se produce una alteración de la estructura del edificio. En este caso se requiere el voto favorable de todos los propietarios, ya que se entiende que hay una alteración en la estructura del edificio por haberse añadido un sobrepeso de varias toneladas. Se entiende también que se produce una alteración visual en la fachada del mismo.
Mayoría cualificada. En este caso, se entiende que es suficiente con contar con una mayoría cualificada en la comunidad de vecinos. Así, el artículo 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, habla del arrendamiento de zonas comunes, cuando éstas no alteran la estructura del edificio. En estos casos, es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado si lo hubiere.
De vital importancia cuando se habla de la colocación de antenas de telefonía móvil, es aclarar que además del quórum de las tres quintas partes, para este caso se necesitará el consentimiento de cualquier vecino del edificio que utilice marcapasos, audífonos o cualquier aparato que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos de la antena. Además, para la adopción del acuerdo, ya sea por unanimidad o por mayoría cualificada, deberán contarse como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la junta que, debidamente citados no acudieron, y una vez que se les notificó el acta donde se recoge el acuerdo, tal y como marca la ley y en plazo de 30 días, no muestran su disconformidad.
También hay que tener en cuenta que si la cubierta de la finca es común con otros edificios colindantes, será necesaria la autorización de la comunidad de vecinos de los mismos, en las mayorías señaladas anteriormente.
La cuota de estos préstamos colectivos se adapta al ahorro mensual de cada comunidad.
Remodelar la fachada, construir una rampa o renovar el ascensor. Son algunas de las obras que con más frecuencia se realizan en una comunidad vecinal, y no siempre hay que acometerlas en el momento en que las arcas están más llenas. Ante las necesidades de financiación de las comunidades de vecinos, algunas entidades (la oferta es aún escasa) ofrecen la posibilidad de suscribir préstamos específicos para afrontar estas contingencias. Hasta ahora, para acceder a un crédito, lo común era que los vecinos que no pudieran hacer frente al encarecimiento de las cuotas debido a una obra recurrieran a un préstamo personal. La nueva opción, más conveniente para los intereses de los vecinos, consiste en suscribir un préstamo colectivo que, además, adapta la cuota del crédito al ahorro mensual de cada comunidad de vecinos, y consigue que los propietarios no se endeuden individualmente.
Son pocas aún las entidades -en este caso cajas de ahorro- que ofrecen este tipo de financiación, cuyo plazo máximo de amortización ronda los 10 ó 15 años (con uno o dos años de carencia), y conlleva la posibilidad de una cuota irregular. Estos préstamos cobran entre un 1% y un 1,5% en comisiones de apertura o cancelación total o parcial, en consonancia con los que aplican otros productos destinados a sufragar otras actividades o necesidades particulares. Los créditos están orientados a financiar inversiones y gastos propios de una comunidad de vecinos tales como trabajos de reformas de fachadas o cubiertas, eliminación de barreras arquitectónicas, ascensores, instalaciones de gas o calefacción… Además, las entidades financieras ofrecen facilidades para su contratación, ya que si, por ejemplo, durante el primer mes la comunidad de vecinos decide no utilizar el dinero se puede devolver sin coste alguno.
Señas de identidad
A pesar de que su estructura y condiciones son parecidas a las de los créditos de carácter individual, hay una serie de diferencias que dotan a estos préstamos de personalidad propia. En primer lugar, el titular es únicamente la comunidad de vecinos, sin necesidad de ningún tipo de aval ni garantía adicional. Por otro parte, el importe máximo del crédito es del 100% del presupuesto, incluyendo impuestos y todos los gastos derivados de la realización del mismo, de la obra y la financiación, a diferencia de otros que sólo llegan a cubrir el 80% de las necesidades del particular. Destacan también por la posibilidad de incluir una carencia hasta la finalización de las obras, con un período máximo de dos años, en el que se pagarán mensualmente los intereses devengados por el importe dispuesto. Incluyen, de forma opcional, la obligación de intervenir los préstamos ante notario. A cambio de estas condiciones, la firma del contrato implica la obligatoriedad por parte de la comunidad de propietarios de mantener una cuenta abierta en la caja negociadora, donde se domiciliarán o ingresarán las cuotas ordinarias y extraordinarias de los vecinos.
Por lo que respecta a las características técnicas de este producto financiero, tiene unas disposiciones por las que se obtiene la totalidad de la financiación en el momento de la firma del préstamo. Asimismo, incorpora otras disposiciones fraccionadas, que deberán coincidir con los plazos de pago de las facturas, tal y como se negocie en el contrato. Como en otra clase de créditos, se les puede aplicar un tipo de interés variable o fijo, en función del producto contratado con la entidad financiera.
Documentación requerida
A diferencia de los préstamos de contratación individual, estos créditos colectivos necesitan de una documentación particularizada, en la que es necesario acreditar libros de actos, nombramientos o acuerdos para la realización de obras. Estos son los documentos que deberá presentar la comunidad de propietarios para acogerse a una vía de financiación de estas características:
Fotocopia del CIF de la comunidad de vecinos.
Autorización para la consulta de CIRBE de la comunidad. El CIRBE o Central de Información de Riesgos del Banco de España es el archivo donde se registran todos los préstamos y créditos concedidos por el sistema financiero en el territorio nacional (bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito) a particulares, empresas y comunidades de propietarios. En dicho archivo consultan los bancos para saber lo endeudada que puede estar la comunidad que solicita el préstamo. Para poder hacer dicha consulta, el banco o caja de ahorros deberá tener la correspondiente autorización firmada por parte de la comunidad de vecinos.
Fotocopia de los presupuestos o contrato aceptado que se debe financiar.
Información sobre las cuentas actuales y de los últimos dos años de la comunidad de propietarios.
Información contable o fotocopia de los movimientos de cuentas.
Libro de Actas, con al menos tres acuerdos.
Nombramientos en vigor.
Acuerdos para la realización de la obra.
Acuerdos para la financiación de la obra.
Certificación de acuerdo a la financiación firmada.
¿QUIÉN DEBE FIRMARLO?
Una de las cuestiones que más controversia suscita en este proceso de financiación es el hecho de quién debe firmar el crédito suscrito. Aunque se trata de un producto colectivo, la normativa es taxativa: es el presidente de la comunidad de vecinos quien debe rubricarlo con su firma ya que es la persona representante de toda la comunidad de propietarios. El crédito, obviamente, no se concede personalmente al presidente, sino a la comunidad y sus derechos y obligaciones respecto a tal endeudamiento son extensibles a todos los vecinos. Antes de rubricar cualquier préstamo, conviene leer detenidamente el documento, en el que debe aparecer expresado con claridad que esa persona es el representante legal de la comunidad; es necesario, además, ponerlo en conocimiento del administrador, para que éste lo tenga en cuenta ante las gestiones que deba realizar.
El cobro de las deudas, el arrendamiento de zonas comunes o el ahorro energético permiten ajustar el presupuesto.
Tener una vivienda en propiedad genera una serie de gastos como el IBI, el impuesto de recogida de basuras o las facturas de gas, agua o electricidad. A esto se suma el pago mensual de las cuotas de la comunidad, que pueden ser más o menos elevadas en función de los servicios comunes contratados en el edificio. La calefacción central o el agua caliente pagado por todos los vecinos suben la cuota, pero rebajan lo que tiene que desembolsar el particular. Otros servicios, como el de portería, jardinería o elementos como la piscina y ascensor, son los responsables del encarecimiento de las mensualidades. Sin tener que prescindir de ellos, con un uso racional de los recursos, se puede conseguir un saneamiento de las cuentas en la comunidad de propietarios.
1. Cobro a los morosos ausentes
Uno de los problemas al que se enfrentan las comunidades de vecinos son los propietarios morosos que han dejado el edificio sin comunicar su nuevo domicilio -en muchos casos de manera deliberada para dificultar el cobro- o que han fallecido sin pagar el dinero que debían. En ocasiones, las deudas son muy importantes, sobre todo cuando proceden de obras de coste elevado, como la instalación del ascensor, la mejora de la cubierta, la rehabilitación de la fachada o si el impago se ha prolongado durante mucho tiempo.
Cobrar esa deuda supondría un alivio para los bolsillos de los vecinos y ayudaría a mejorar las cuentas de la comunidad. Pero esto no siempre es sencillo y, menos aún, cuando la persona que debe dinero en su antiguo domicilio no ha dejado constancia de su nueva residencia.
Para reclamar lo que debe, tras haberlo intentado por otros medios, hay que convocar una junta de propietarios y enviar al moroso la citación al piso en el que residía, es decir, el de la comunidad que le pide el dinero. Si no acude -que es lo más probable-, se celebra la reunión con los presentes y se adopta el acuerdo para comenzar la demanda. Si prospera, las autoridades se encargarán de buscar al deudor para que afronte los pagos. Si se niega, se puede iniciar un proceso judicial para el embargo de sus bienes, con el fin de que haga frente a la deuda. Aunque el proceso es complicado, es probable que al final el dinero vuelva a la comunidad.
Algo similar ocurre con los fallecidos que dejan una deuda a los vecinos sin que nadie se haga cargo del piso. En ese caso, conviene ir al Registro de la Propiedad para saber a quién pertenece la vivienda. Si continúa a nombre de la persona fallecida, habrá que pedir a los herederos que se hagan cargo de la deuda.
Hoy en día, algunos vecinos que residen en el inmueble pueden tener cuotas impagadas. Pero se debe, casi siempre, a la crisis económica. Sus casos son distintos a los anteriores y casi siempre se comprometen a realizar el pago en cuanto puedan. A menudo, las comunidades de propietarios aceptan estas demoras puntuales, ya que por lo general los deudores terminan por pagar antes o después.
2. Arrendamiento o venta de zonas comunes
Otra de las opciones para obtener ingresos es alquilar o vender alguna zona común, como es el caso de los garajes o los trasteros. Algunas comunidades, sobre todo las nuevas, tienen estos espacios sin ocupar y aunque suelen ser los promotores quienes se encargan de venderlos, en otros casos, sobre todo si se trata de cooperativas, corren a cargo de todos los vecinos. Los ingresos que proporciona la venta o el arrendamiento son importantes y ayudan a afrontar otros gastos del inmueble.
Es posible que el elemento común que quede libre -cuando no hay un usufructo vitalicio- sea el piso del portero. Con su alquiler o con su venta, la comunidad puede mejorar el estado de sus cuentas. Lo normal es que la casa del conserje no sea la mejor vivienda del edificio, por lo que al venderla o al arrendarla los ingresos no serán tan elevados como los obtenidos por otra residencia del inmueble. No obstante, cuando nadie vive en la casa, las ganancias compensan.
Prescindir del portero físico es también un modo de ahorro. Si le llega la edad de jubilación, es el momento de pensar si se contrata a otro o si se sustituyen sus servicios por los de una persona que pase menos tiempo en el inmueble -con lo que el sueldo se reduce-. Incluso se puede decidir que este puesto de trabajo quede vacante.
Aunque el servicio de portería da prestigio a la finca, cada vez son menos los edificios que cuentan con este tipo de empleos. Cuando hay dificultades económicas, a menudo, los propietarios optan por prescindir del portero y no sustituirle tras su marcha.
Algunas comunidades de vecinos tienen la posibilidad de colocar anuncios, rótulos o luminosos en el edificio. No todos los inmuebles cumplen con los requisitos de visibilidad que piden las empresas anunciantes, pero quienes reúnan las condiciones pueden encontrar en la publicidad una fuente de ingresos.
Lo mismo sucede con la instalación de antenas de telefonía, aunque muchos propietarios se niegan a contar con estos elementos en sus cornisas debido a las radiaciones que pudieran emitir.
Otra alternativa de ahorro es crear una red wifi a la que puedan acceder todos los vecinos. De este modo, no será necesario que cada uno de los propietarios de la vivienda tenga su propio acceso a internet y podrán compartir entre todos los residentes los gastos que genera.
La Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones estableció mediante una resolución en 2010 que es legal que la comunidad contrate el acceso a Internet con una operadora y distribuya su señal a todos los vecinos, que podrán conectarse mediante una clave.
3. Ahorro de energía
Con gestos simples e instalaciones no demasiado caras, las comunidades de vecinos pueden ahorrar bastante dinero en la factura del gas y de la electricidad. Si los residentes en el edificio se conciencian de la necesidad de gastar menos, el primer paso está dado. Esto se puede conseguir en reuniones o mediante carteles donde se pida que se utilicen los recursos de forma sostenible.
En muchos bloques, cuando se da la luz del rellano, se encienden las de todos los pisos. Si se coloca una instalación inteligente en la que solo se ilumina el descansillo y el portal, el ahorro será mayor.
Los detectores de movimiento son útiles, pero lo serían más si estuvieran programados para no encenderse durante el día, cuando la luz entra por las ventanas del edificio.
También es conveniente que las bombillas se mantengan encendidas durante el tiempo adecuado. A menudo, en un intento de ahorrar electricidad al tener la luz encendida menos tiempo, los vecinos se ven obligados a tocar el interruptor más veces, ya que no les da tiempo a meter la llave en la cerradura o a aparcar el coche.
En lo referente a la calefacción, es importante adecuarla a todos los pisos para que los vecinos no pasen frío ni calor. Esto en ocasiones es difícil porque algunas viviendas, por su orientación, alcanzan una mayor temperatura. Pero en la mayoría de los casos, los residentes tienen en su casa un termostato que permite regular los grados a los que van a recibir la calefacción. Es mejor bajarlo y, por tanto, gastar menos energía, que estar en casa en manga corta en invierno o abrir las ventanas para refrescar la vivienda.
Además, hay que mantenerla encendida el tiempo que sea necesario en cada comunidad y evitar que a unas horas la temperatura sea muy elevada y a otras, muy baja. Cada mes del invierno es diferente y los horarios de encendido y la intensidad de la calefacción también deben ser distintos.
Tampoco es conveniente que las ventanas de los espacios comunes estén abiertas demasiado tiempo durante los meses más fríos. Está bien ventilar, pero no durante todo el día porque se pierde calor tanto en el bloque como en las viviendas.
Acogerse a subvenciones para reformas
Las obras en el edificio son una de las inversiones que más sacrificio suponen para los propietarios, sobre todo, si son rehabilitaciones complejas o suponen la instalación de elementos como el ascensor. En ocasiones, incluso, es preciso que los dueños de las viviendas pidan un crédito para poder pagar las cuotas. Pero no siempre es necesario que los vecinos abonen el importe total de las mejoras: conocer las ayudas y subvenciones de las que se pueden beneficiar quienes realicen determinadas obras puede suponer un cuantioso ahorro.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos ofrecen ayudas a las comunidades de vecinos que carezcan de ascensor y quieran instalarlo. Las cuantías subvencionables y los requisitos son diferentes en cada región y consistorio, por lo que es aconsejable acudir a las oficinas que gestionan este tipo de subvenciones para informarse antes de comenzar las obras. Algunas administraciones supeditan la concesión de la ayuda a los ingresos de los vecinos y otras entregan prestaciones complementarias a quienes tengan más necesidades económicas. Las empresas encargadas de instalar el elevador también pueden facilitar la información necesaria e incluso asesorar a los propietarios interesados. No todas las ayudas van dirigidas a las comunidades sin ascensor, pues aquellas que lo tengan instalado y quieran contar con uno más moderno, que gaste menos y sea más eficiente, también pueden solicitar prestaciones para renovarlo.
Con el fin de mejorar la accesibilidad a la finca, hay subvenciones para eliminar barreras arquitectónicas y de comunicación y permitir el acceso y disfrute de las zonas comunes a todos los vecinos. Las ayudas pueden superar el 70% en algunas regiones.
También hay subvenciones dirigidas a la mejora energética de otros elementos, como las calderas. Muchas autonomías han puesto en marcha planes para la sustitución de sistemas de calefacción antiguos por otros que gasten menos energía, sean más seguros y no contaminen tanto. Además, la instalación de placas solares u otras actuaciones dirigidas a reducir las emisiones de CO2 pueden recibir financiación regional o municipal.
El presupuesto de las administraciones públicas también se invierte en la reforma y embellecimiento exterior de los inmuebles, así que las comunidades de vecinos que tengan pensado rehabilitar su edificio o mejorar sus fachadas pueden consultar si la obra que van a realizar cuenta con subvenciones.
Problemas más habituales de las comunidades de vecinos
Vecinos morosos.
La reciente Ley de Enjuiciamiento Civil favorece el cobro de cantidades adeudadas a la comunidad de vecinos cuando se trata de deudas inferiores a 30.050 euros (cinco millones de pesetas). Si el deudor no paga o decide no comparecer en el juicio, el juez puede dictaminar el embargo del piso o local. Es más, si el moroso decide apelar la decisión del juez, antes deberá satisfacer su deuda o consignarla (depositarla en una cuenta del juzgado).
La ley también especifica que los vecinos que no estén al corriente de pago no podrán votar en las juntas de propietarios ni impugnar acuerdos que en ella se adopten. Tienen voz, pero no voto. Fianlmente, la ley contempla la posibilidad de dar publicidad del nombre del deudor en el tablón de anuncios de la finca o en las circulares vecinales, por lo que quienes no cumplan con sus obligaciones económicas no podrán esconderse en el anonimato.
¿Qué hacer contra un vecino que realiza actividades molestas?
Cualquier vecino que crea que otro realiza actividades molestas o insalubres, peligrosas o incómodas puede presentar una queja al presidente, quién debe comunicar al dueño del inmueble que causa las molestias que deje de hacerlo.
En el caso de que las molestias continúen, se convocará una junta de propietarios para discutir el asunto, y se autorizaría al presidente a entablar una acción judicial. Una vez presentada la demanda, el juzgado puede ordenar la suspensión cautelar de las actividades.
Si la sentencia es condenatoria, se puede disponer el cese de actividad, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda o el local por un plazo de hasta tres años. Si se trata de un inquilino, se podrá anular su contrato de alquiler.
Ascensor y antenas parabólicas, si o no
Si un grupo de vecinos quiere instalar un elemento de mejora, como un ascensor, y algún vecino se opone, la junta no puede obligarle a su implicación económica. Se puede realizar la obra, pero dicho vecino no puede usar este servicio (en el caso de los ascensores, la discrepancia se soluciona con llaves que permiten acudir directamente al piso seleccionado y que impiden usar el elevador a quien no paga). Si posteriormente el vecino disconforme quiere utilizar el ascensor, deberá pagar su parte proporcional de la obra, más intereses. No obstante, la problemática de los ascensores es muy conflictiva y la jurisprudencia de las Audiencias provinciales no es unánime. Hay sentencias que desligan el acuerdo de instalación del acuerdo de contribución económica a la obra. Y hay jueces que consideran que, adoptado el acuerdo por 3/5, éste obliga a todos a contribuir.
Por otro lado, ningún vecino se puede negar a la eliminación de barreras arquitectónicas si la demanda proviene de una persona con minusvalías. Cuando no se obtenga la mayoria requerida por la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario afectado de minusvalia estará autorizado por ley a realizar la obra, asumiendo todos los costes.
Si un vecino quiere instalar una antena parabólica comunal, tendrá que conseguir que lo apruebe un tercio de los propietarios. Los que se hayan opuesto no tienen la obligación de pagar el coste de instalación o mantenimiento, pero si en el futuro desean tener acceso a las emisiones, deben abonar el importe que les hubiera correspondido, actualizado al interés legal del dinero.
Obras bajo control
Un propietario puede modificar los elementos arquitectónicos (tirar tabiques no maestros, por ejemplo), instalaciones o servicios de su piso, siempre que no perjudique la seguridad del edificio, la estructura general, su configuración o estado anteriores ni vulnere los derechos de otro propietario (no se pueden cerrar balcones o instalar ventanas de distinto color o tamaño). Cualquier obra realizada bajo estas características debe ser comunicada al representante de la comunidad.
Pero los propietarios no pueden realizar acciones prohibidas por los estatutos o que resulten dañosas para la finca o que “contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Y la comunidad puede actuar ante la justicia si dichas actividades no cesan.
Fondo de reserva
Según la nueva Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios están obligados a pagar la constitución de un fondo de reserva destinado a las obras de conservación y reparación del edificio (incluyendo el portal). La reserva de este fondo debe ser del 2,5% del presupuesto anual de la comunidad para el primer año y del 5% a partir del segundo.
Si la obra no es de conservación y reparación, puede que implique una modificación de la estructura o configuración de la finca y, por ello, será precisa la unanimidad. Si se califica una obra como de innovación o de mejora, entonces quienes se opongan sólo estarán obligados a contribuir cuando el importe sea inferior a las tres cuotas ordinarias.
La comunidad de vecinos podrá utilizar el fondo para suscribir un contrato de mantenimiento del inmueble o para pagar las obras necesarias para mantener el edificio. También se puede disponer del fondo para contratar un seguro que cubra los daños por riesgos extraordinarios. Por otro lado, todo el dinero que se utilice del fondo se tendrá que reponer en los siguientes presupuestos.
Normas de las Comunidades de Vecinos Los vecinos y propietarios de una finca tienen la obligación de:
Respetar las instalaciones de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, evitando que se causen desperfectos.
Mantener en buen estado de conservación su piso, local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen al resto de los propietarios.
Consentir en su propiedad las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas.
Permitir la entrada en su piso o local a efectos de realizar las reparaciones requeridas en los apartados anteriores.
Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, de acuerdo a la cuota de participación establecida.
Contribuir, de acuerdo a la cuota de participación, al fondo de reserva de la comunidad. Con este fondo la comunidad podrá contratar un seguro que cubra los daños causados en la finca.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares respondiendo ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Comunicar al Secretario de la comunidad el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole. En defecto de esta comunicación se considerará como tal el piso o local perteneciente a la comunidad.
Comunicar al Secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local. quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas después de la transmisión de forma solidaria con el nuevo propietario.
¿Cuántos votos son necesarios para la toma de decisiones?
Unanimidad: para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o de estatutos de la comunidad.
3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: para poner o quitar los servicios del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan que se modifique el título constitutivo o los estatutos.
Mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para realizar determinadas obras (excepto las que requieran unanimidad al modificar la estructura o configuración del edificio) o para establecer nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación: para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o para adaptar los que ya hay, así como para colocar sistemas de aprovechamiento de la energía solar o servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Mayoría total de los propietarios que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para la validez del resto de acuerdos no recogidos en ningún otro tipo de mayoría.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Para solucionar los problemas entre vecinos nada mejor que conocer los derechos y obligaciones que nos asisten.
Vecinos conflictivos o morosos, obras molestas, riñas, uso inapropiado de las instalaciones, acuerdos que no cumplen la mayoría requerida… ¿Quién no se ha visto alguna vez involucrado en una disputa de vecinos? Para dilucidar éstos y otros problemas, las comunidades de vecinos han de seguir unas normas que deben cumplir todos los inquilinos del inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal, vigente desde 1960 y reformada en su práctica totalidad mediante la Ley 8/1999, regula las relaciones entre propietarios de pisos o locales y recoge también sus derechos y obligaciones. Esta ley tiende a atribuir al titular de la propiedad las máximas posibilidades de disfrute, pero con el límite en los derechos de los demás propietarios y el interés general de la propiedad. De este modo, la ley ampara al propietario en lo referente a su propio espacio y defiende la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes. Así, se regulan aspectos como la morosidad en el pago de las cuotas de algún vecino, las mayorías necesarias para tomar determinados acuerdos o qué hacer ante actividades molestas de algún vecino.
Todos podemos ser presidente de la comunidad de vecinos
Las comunidades de vecinos han de tener un presidente. Entre sus funciones principales se encuentran la de representar legalmente a la comunidad en asuntos que la afecten, canalizar quejas y sugerencias de los vecinos, convocar y presidir las juntas, y ejercitar las acciones judiciales acordadas por la comunidad. La ley también contempla la posibilidad de la figura del vicepresidente, que sustituye al presidente si está ausente, la de un secretario y la de un administrador, tarea de la que se encarga generalmente un administrador de fincas colegiado.
Cualquier propietario de un inmueble de vecinos puede ser presidente de la comunidad. Se elige por votación, de forma rotativa o por sorteo. El nombramiento es por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa o los vecinos no aprueben su gestión, en cuyo caso pueden proponer su cese antes del plazo.
El presidente elegido tiene la obligación de ejercer su cargo, a no ser que alegue una causa que se lo impida. Para dejar el cargo tiene que presentar sus impedimentos ante el juez, que estimará si las razones alegadas son suficientes. No obstante, si la persona afectada expone razonadamente a los otros propietarios las causas que le impiden desempeñar el cargo, no será necesario acudir al auxilio judicial.
Cuándo impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios
Sólo se puede impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios ante los Tribunales:
Si son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Si resultan lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Si suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Pero, además, hay que estar legitimado para impugnar el acuerdo. Podrán hacerlo:
Los propietarios que hayan votado en la junta y los vecinos ausentes que comuniquen en el plazo de 30 días su discrepancia.
Los que estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si ese no es el caso, hay que depositar judicialmente las cantidades correspondientes a dichas deudas.
Antes de llegar al extremo de acudir a juicio, conviene considerar qué opciones se tienen contando con la ayuda de un abogado, por si el problema pudiera solucionarse de forma amistosa. Para ello, la manera habitual, antes de comenzar cualquier procedimiento judicial, y si el incumplimiento del inquilino se debe a la falta de abono de la renta, es enviar un requerimiento de pago por escrito (burofax) instando al inquilino a saldar la deuda y a abandonar la vivienda, determinando un plazo para ello. En el caso de que acceda, se evitan las molestias y gastos que ocasiona ir a juicio.
Si las palabras no surten efecto y el inquilino sigue negándose a abandonar el inmueble, la solución consiste en presentar una demanda de desahucio, es decir, el desalojo por orden judicial. En ocasiones cabe “plantearse llegar a un acuerdo para que el inquilino entregue las llaves y pague parte de la deuda”, según expresa el abogado Jaime Hernández, pues en ocasiones sucede que, tras tramitar el desahucio, “se recobra la posesión de la finca pero no hay bienes que embargar” para saldar la deuda.
Efectivamente, determinar si merece la pena o no tramitar una demanda depende de las circunstancias particulares, por ejemplo de la información que se pueda tener sobre las posibilidades de pago del inquilino. “Si sabemos que el inquilino es una persona solvente, no hay problema”, ya que antes o después se acabará cobrando las cantidades debidas y lo que se haya perdido durante el tiempo que haya durado el proceso, según refiere el abogado. Si, por el contrario, se intuye que se está ante una persona insolvente, cuanto antes se presente la demanda de desahucio, con mayor celeridad se recuperará la vivienda, y menos rentas se perderán.
Mejor no esperar
Lo mejor es poner en marcha las medidas que estén al alcance del propietario en cuanto se dé la situación problemática, y no dejar que ésta degenere. En caso de falta de pago, debemos alarmarnos ante la primera falta de abono de la renta. En ningún caso se debe esperar más de tres meses antes de enviar un requerimiento de pago. El proceso se puede alargar -puede llegar a durar entre cinco y ocho meses, según el caso-, y las mensualidades impagadas se acumularán, “con las consecuencias económicas que eso conlleva”, según recuerda la abogada Consuelo Cubero.
Aunque en teoría el desahucio es un procedimiento relativamente simple, en la práctica no siempre resulta así. El cumplimiento de los plazos depende de la agilidad del juzgado y de los trucos del inquilino para no abandonar la casa, como provocar la anulación del juicio por un error de forma en la citación o, simplemente, no abrir la puerta para recogerla en persona. Es frecuente que por retrasos en el proceso y del juicio se posponga el lanzamiento, y la recuperación de la finca se demore “meses y meses”.
Si calibradas las opciones se decide ir a juicio, hay que presentar ante el juzgado una demanda en la que se explique la situación. A partir de ese momento, se pone en marcha una mecanismo por el cual el juez citará a las partes en un juicio verbal. Una vez escuchadas sus posturas, dictará sentencia. Si hay lugar al desahucio, el arrendatario estará obligado a desalojar la vivienda en el plazo que la resolución judicial le conceda. En el supuesto de que no lo hiciera, la autoridad judicial acordará el lanzamiento, es decir, su desalojo. De lo contrario, se podrá llegar al desalojo forzoso por parte de las fuerzas del orden público. Si es necesario, se podrán embargar bienes del inquilino para cubrir la deuda acumulada o los gastos ocasionados por destrozos.
Profesionales necesarios en el proceso
En el procedimiento de desahucio intervienen diferentes profesionales:
El abogado, a quien se debe acudir para iniciar los trámites. Sus honorarios se fijan en función del importe que se reclame al inquilino. Será el letrado quien se ponga en contacto con el procurador, una figura en principio obligatoria (en algunas comunidades autónomas, si el importe reclamado es menor de 900 euros, es opcional) en este tipo de procesos.
El procurador es un profesional independiente del abogado y sobre él recae gran parte de la tramitación del procedimiento de desahucio ante el juzgado: presenta la demanda, recibe y firma los emplazamientos, citaciones, notificaciones… Realiza el seguimiento del proceso y mantiene informados al respecto tanto al abogado como al cliente. Actúa, en definitiva, como representante, ya sea mediante el poder que se le entregue ante el secretario judicial (apud acta) o a través de un poder notarial. El poder notarial (que cuesta unos 40-50 euros) sólo es necesario en los casos en los que el cliente no pueda estar presente en el juzgado. Por norma, a menos que se resida en una localidad diferente a donde se encuentra la vivienda alquilada, se hace entrega del poder personalmente, en cuyo caso no tendría coste alguno.
Si llegado el momento el inquilino se resistiera a desocupar el inmueble, tendría que intervenir un cerrajero -lo que supondría un desembolso de entre 60 y 120 euros- y, ocasionalmente, incluso se deberían contratar los servicios de una empresa de mudanzas si el inquilino no retirase sus enseres del inmueble.
Una vivienda alquilada no puede recuperarse para uso propio en el momento en que se desee y menos por razones arbitrarias.
Obligar al desalojo de la vivienda
La crisis no da tregua al mercado inmobiliario, que vive sus horas más bajas. La compraventa de viviendas ha sufrido una caída del 27% en la primera mitad de año y el encarecimiento de las hipotecas y las crecientes reticencias de las entidades financieras para concederlas han contribuido a la ralentización de las ventas. Sin embargo los alquileres, ante la nueva situación, se han erigido como alternativa creciente. Hace un año la vivienda en alquiler suponía tan solo el 7,5% del mercado; actualmente ya se sitúa alrededor del 11%, y las previsiones indican que seguirá en aumento. Muchos propietarios que desean vender su casa y no lo consiguen acaban por arrendar el inmueble. Esta decisión, sin embargo, puede suscitar preocupación en caso de querer desahuciar al inquilino.
Si bien la duración del contrato se pacta por ambas partes (salvo que se indique algo diferente en el contrato, será de un año), el arrendador está obligado a prorrogarlo por periodos anuales hasta cumplir cinco, siempre que el inquilino no manifieste su deseo de marcharse antes. La única excepción por la que se podría reclamar la casa durante este periodo de vigencia -al margen de los casos de incumplimiento de contrato por parte del inquilino- es que se necesitara “para destinarla a vivienda permanente para sí”, y esta condición se contemplara expresamente en el contrato. Este tipo de reclamaciones deben obedecer a motivos reales debidamente justificados. Algunas de estas razones son la previsión de la realización de una obra necesaria en el inmueble, o que el propietario deba mudarse a la zona donde tiene la vivienda en propiedad, por ejemplo.
Por ello, si se alega necesitar la vivienda para uso propio, se deberá ocupar concediendo un plazo para su desalojo. Tal como explica el abogado José Ángel Gómez, “no se puede utilizar esta cláusula para proceder a desalojar la vivienda y alquilársela a otra persona”. Gómez recuerda que, según la legislación vigente, si el propietario no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, no sólo estaría obligado a ponerla de nuevo a disposición del antiguo inquilino, sino que además deberá indemnizarle por los gastos que le haya ocasionado el desalojo.
Por lo demás, siempre que el inquilino quiera seguir viviendo en el inmueble y cumpla con las obligaciones derivadas del contrato, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda hasta que transcurra el plazo de cinco años. Llegado el vencimiento, está en pleno derecho de negarse a renovar el contrato y de que el inquilino deje de habitar en la casa (con preaviso de un mes).
El impago de la renta: razón principal de desahucio
Si hay un motivo que propicie el desahucio de un inquilino es que éste no abone las mensualidades pactadas. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla además otras causas por las que el arrendador podrá anular el contrato en vigor y obligar al inquilino a marcharse:
El impago, por parte del inquilino, de cualquier concepto que le corresponda.
Realquilar la vivienda por parte del inquilino, sin permiso del propietario, a un tercero.
Causar daños de manera intencionada por el inquilino u obras realizadas sin el consentimiento del dueño.
Constatar que en la vivienda se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Asegurarse de que la vivienda se destina a “usos diferentes al de cubrir la necesidad de vivienda” permanente del arrendatario.
En todos estos casos se considera que ha habido incumplimiento de contrato por parte del inquilino, por lo que el propietario está en su derecho de pedirle el desalojo. Al margen de estas causas previstas por la ley, al redactar el contrato el propietario puede establecer una serie de requisitos “como la prohibición de tener animales”, que en caso de incumplimiento posibilitarían al dueño extinguir el contrato.
LO QUE NUNCA SE DEBE HACER
Cuando un propietario decide deshacerse de un inquilino que no cumple con lo acordado en el contrato, pueden darse situaciones desagradables. Más a menudo de lo deseable, el arrendatario busca mil y una maneras de impedir que el dueño de la vivienda recupere ésta, incluso hasta el extremo de utilizar el chantaje y la coacción. La postura más frecuente es la de negarse a abandonar la casa amenazando con dilatar el procedimiento. Una práctica que alimenta la preocupación del arrendador sobre cuánto tiempo se quedará sin poder cobrar la renta correspondiente y, en el caso de viviendas nuevas, reformadas o en muy buen estado de conservación, del estado en que el inquilino dejará el inmueble.
Sin embargo, y a pesar de la lógica sensación de impotencia -sobre todo cuando el proceso se alarga una y otra vez-, es importante acogerse escrupulosamente a la ley si no se desea que la situación se vuelva en contra. Bajo ningún concepto hay que tomar ninguna acción, aparte del diálogo, fuera de los cauces judiciales existentes. En ningún momento se puede entrar en la casa y vaciarla, ni cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua, ya que el arrendatario podría interponer la oportuna denuncia, que derivaría en el procedimiento penal correspondiente.
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